Unijne przepisy o najmie krótkoterminowym a właściciele mieszkań
Unijne przepisy o najmie krótkoterminowym nie zakazują wynajmu na doby. Ujednolicają tylko to, jak zbiera się i udostępnia dane o takich usługach. Trzy filary: rejestracja gospodarzy tam, gdzie władze ją wprowadzą, numer widoczny w ogłoszeniu i przekazywanie informacji urzędom przez platformy. W maju 2024 r. akt jest już przyjęty, ale do jego stosowania zostało sporo czasu. Masz kawalerkę wystawioną w serwisie rezerwacyjnym? Spokojnie, nie ma powodu do nerwowych ruchów.
Co zmieniają unijne przepisy o najmie krótkoterminowym?
Rozporządzenie o najmie krótkoterminowym porządkuje dane. Samego wynajmu nie ogranicza. Chodzi o to, żeby urzędy wiedziały, kto, gdzie i jak często przyjmuje turystów. Z komunikatu Parlamentu Europejskiego wynikają takie obowiązki:
- rejestracja online - prosta procedura dla gospodarzy w obszarach, w których władze zdecydują się ją uruchomić,
- numer rejestracyjny w ofercie - nadawany po zgłoszeniu lokalu i widoczny w ogłoszeniu,
- wyrywkowa weryfikacja - platformy sprawdzają, czy informacje podane przez wynajmujących są wiarygodne,
- comiesięczne raportowanie - serwisy przesyłają do krajowego punktu dostępu liczbę nocy, liczbę gości, adres, numer oraz URL ogłoszenia.
Władze będą mogły zawieszać numery, żądać usunięcia ofert bez prawidłowej rejestracji i nakładać kary na platformy lub gospodarzy, którzy łamią zasady. Brzmi groźnie? W praktyce to narzędzia do pilnowania porządku w danych, a nie limit dni wynajmu czy liczby lokali. O takich ograniczeniach nadal decydują państwa i samorządy, każdy u siebie.
Skąd w ogóle ta regulacja? Ze skali. Według komunikatu Parlamentu Europejskiego o nowych zasadach ten rodzaj zakwaterowania to około jednej czwartej wszystkich noclegów turystycznych w UE. Część badaczy wiąże brak odpowiednich reguł z wyższymi cenami mieszkań, wypieraniem stałych mieszkańców i nadmiernym napływem turystów. Rzetelne statystyki mają pomóc miastom ocenić, czy problem faktycznie u nich występuje. Bo dziś często zwyczajnie tego nie wiedzą.
Kogo dotyczą nowe obowiązki: gospodarzy czy platformy?
Jednych i drugich, tylko w różnym zakresie. Wynajmujący rejestruje lokal i podaje numer, platforma kontroluje dane i je raportuje. Właściciel kawalerki zgłasza więc mieszkanie sam i wpisuje otrzymany identyfikator do oferty. Reszta jest po stronie serwisu: umożliwia wyświetlenie numeru, wyrywkowo go sprawdza i co miesiąc wysyła zestawienie do urzędu. Statystyk pobytów gospodarz sam nikomu nie przekazuje. I dobrze.
Rejestracja gospodarzy najmu na doby obowiązuje wyłącznie w obszarach, w których władze postanowią ją wprowadzić. Nie ma procedury? Nie ma numeru, po prostu. Aha, jedna rzecz, o której łatwo zapomnieć: gospodarzem jest każdy, kto oferuje nocleg turystom, także osoba wynajmująca cudze lokum. Jeśli ktoś prowadzi podnajem mieszkania na doby, powinien ustalić z właścicielem, kto dokona zgłoszenia.
Od kiedy najem na doby obejmą przepisy UE?
Regulacja zaczęła być stosowana 20 maja 2026 r., czyli 24 miesiące po wejściu w życie. Jak podaje informacja prasowa Parlamentu Europejskiego, posłowie przyjęli akt 29 lutego 2024 r., a Rada zatwierdziła go wiosną tego samego roku. Po co tak długi okres przejściowy? Państwa muszą zbudować systemy rejestracji i punkt dostępu, przez który popłyną dane z serwisów. To trochę trwa.
Dla właściciela wniosek jest prosty: w sezonie 2024 nic się w jego ofercie nie zmienia. Nie ma jeszcze formularza, w którym mógłby zgłosić lokal. Nie ma też pola na numer w ogłoszeniu. W kolejnych miesiącach 2024 r. był to czas na śledzenie komunikatów, nie na przebudowę sposobu wynajmu.
Czego jeszcze nie wiadomo w Polsce?
Sporo. W maju 2024 r. nie jest przesądzone, czy i gdzie powstanie krajowy rejestr - zależy to od decyzji krajowych. Unijny akt określa ramy wymiany informacji, ale nie mówi, jak dokładnie każde państwo zorganizuje procedurę. Otwarte są co najmniej trzy pytania:
- kto prowadziłby rejestr i nadawał numery,
- jakich dokumentów wymagałby wniosek,
- czy obowiązek objąłby cały kraj, czy tylko wybrane miasta.
Podatki od przychodów z wynajmu turystom i uchwały wspólnot mieszkaniowych to osobne tematy, nowe prawo ich nie rozstrzyga. A sprawy graniczne, na przykład status lokalu albo to, czy wynajem jest już działalnością gospodarczą? Tu moim zdaniem najlepiej iść do prawnika. Ogólne opracowania (ten tekst też) nie zastąpią oceny konkretnej sytuacji.
Co przygotować już teraz?
Niewiele. Wystarczy uporządkować dokumenty lokalu i dane w ogłoszeniu, żeby późniejsza rejestracja była formalnością. Żaden z tych kroków nie wymaga czekania na krajowe decyzje:
- Trzymaj pod ręką tytuł prawny do mieszkania, na przykład akt notarialny lub umowę, z której wynika prawo do dysponowania lokalem.
- Porównaj adres i opis w ofercie ze stanem faktycznym, w tym liczbę miejsc noclegowych.
- Prowadź własną ewidencję nocy i gości, żeby móc zestawić ją z tym, co raportuje serwis.
- Śledź komunikaty platformy oraz gminy, bo to one jako pierwsze dadzą znać o nowych wymaganiach.
Skoro i tak przeglądasz papiery, zajrzyj do ubezpieczenia. Standardowa polisa właściciela mieszkania nie zawsze obejmuje szkody powstałe podczas pobytów turystycznych, więc zakres ochrony trzeba potwierdzić u ubezpieczyciela.
Czy przez numer rejestracyjny warto przejść na najem długoterminowy?
Przez sam numer? Nie. Numer rejestracyjny najmu krótkoterminowego to obowiązek formalny, a nie zakaz, więc nie jest powodem do zmiany modelu. Decyzję lepiej oprzeć na obłożeniu, na tym, ile roboty jest przy obsłudze gości, i na lokalnych ograniczeniach, które mogą się pojawić niezależnie od Brukseli. Oba warianty pod tym kątem porównuje tekst najem krótkoterminowy czy długoterminowy. A kto ostatecznie wybierze lokatora na dłużej, może w Tenanto pilnować statusów umów i lokali, dostać przypomnienie o kończącej się umowie oraz przechowywać dokumenty.
Unijne przepisy o najmie krótkoterminowym to przede wszystkim więcej przejrzystości i trochę formalności po stronie gospodarza. Szczegóły w Polsce zależą od decyzji krajowych, których wiosną 2024 r. jeszcze nie ma. Do tego czasu rozsądniej uporządkować dokumenty niż rezygnować z wynajmu, który się sprawdza.
Najczęstsze pytania
Nie. Obowiązek pojawi się tylko tam, gdzie władze wprowadzą procedurę rejestracji. Rozporządzenie ujednolica jej zasady, ale nie nakazuje państwom tworzenia rejestru na całym terytorium. O tym, czy konkretna miejscowość zostanie nim objęta, przesądzą decyzje krajowe.
Co miesiąc serwisy będą przesyłać liczbę wynajętych nocy, liczbę gości, adres lokalu, numer rejestracyjny oraz URL ogłoszenia. Informacje trafią do krajowego punktu dostępu, z którego skorzystają właściwe organy. Gospodarz sam tych zestawień nie wysyła.
Władze będą mogły zażądać od platformy usunięcia takiej oferty, a do tego nałożyć karę na serwis lub wynajmującego. Ale tylko w obszarach, w których rejestracja obowiązuje. Wysokość sankcji ustalą poszczególne państwa.
