Dyrektywa EPBD a mieszkania na wynajem: co oznacza głosowanie w PE
Dyrektywa EPBD a mieszkania na wynajem - po 12 marca 2024 r. zrobiło się wokół tego tematu nerwowo. Niepotrzebnie, bo samo głosowanie niczego w sytuacji wynajmującego nie zmienia. Parlament Europejski przyjął zmienioną dyrektywę o charakterystyce energetycznej budynków, ale ona nie nakłada obowiązków bezpośrednio na właściciela lokalu. Zrobią to dopiero przepisy krajowe. Nagłówki o „unijnym przymusie remontów” wyprzedzają więc fakty, a trwające umowy najmu obowiązują na dotychczasowych zasadach. Niżej: co znalazło się w przyjętym tekście, czego wciąż nie wiadomo i jakie sprawy można uporządkować już teraz.
Co dokładnie przyjął Parlament Europejski 12 marca 2024 r.?
Europosłowie przyjęli zmienioną dyrektywę budynkową. Cel: mniejsze zużycie energii i niższa emisja gazów cieplarnianych z budynków. Założenia opisuje komunikat Parlamentu Europejskiego po głosowaniu i moim zdaniem to on jest dziś najpewniejszym źródłem wiedzy o treści dokumentu. Ale procedura jeszcze się nie zakończyła. Tekst czekał na zatwierdzenie przez Radę oraz publikację (8 maja 2024 r.), a potem Polska dostała czas na wdrożenie do 29 maja 2026 r.
Czym dyrektywa różni się od rozporządzenia? Tym, że wyznacza cele państwom członkowskim, a one same dobierają środki ich realizacji. Poszczególnym właścicielom niczego nie nakazuje, dopóki krajowy ustawodawca nie przełoży tych celów na własne prawo. Bez tego rozróżnienia łatwo dać się nabrać na straszaki.
Dyrektywa EPBD a mieszkania na wynajem: czy właściciel ma już nowe obowiązki?
Nie. W marcu 2024 r. wynajmujący nie ma z tytułu dyrektywy żadnego nowego obowiązku. A czy dyrektywa EPBD zakazuje wynajmu? Też nie: komunikat Parlamentu nie zawiera zakazu wynajmowania lokali o niskiej klasie energetycznej. Doniesienia o przymusowych remontach opierają się na domysłach, nie na przyjętym tekście.
Cele dla budynków mieszkalnych odnoszą się do średniej w skali kraju. Nie do pojedynczego mieszkania w starym bloku. Zresztą w budynku wielorodzinnym o robotach na częściach wspólnych (ocieplenie ścian, wymiana źródła ciepła) decyduje wspólnota albo spółdzielnia, a nie właściciel jednego lokalu. Osobna sprawa to świadectwo charakterystyki energetycznej. Ono wynika z obowiązujących już przepisów krajowych i należy do tematów, jakie obejmuje przygotowanie mieszkania do wynajmu.
Co nowa dyrektywa budynkowa 2024 mówi o budynkach mieszkalnych
Tekst przewiduje krajowe ścieżki zmniejszania średniego zużycia energii pierwotnej w budynkach mieszkalnych. Z informacji Parlamentu o przyjętych przepisach wynika też, że nowe budynki mają być zeroemisyjne od 2030 r., a te zajmowane przez władze publiczne lub do nich należące - od 2028 r. Główne elementy dokumentu:
- standard zeroemisyjny dla nowo wznoszonych obiektów, wcześniej wprowadzany w sektorze publicznym,
- krajowe ścieżki obniżania średniego zużycia energii pierwotnej w zasobie mieszkaniowym,
- stopniowe wycofywanie kotłów na paliwa kopalne,
- możliwość wyłączenia budynków rolniczych i zabytkowych.
Sposób dojścia do celu wybiera każde państwo członkowskie. No i właśnie dlatego o praktycznych skutkach dla wynajmujących przesądzą dopiero rozwiązania przyjęte w Polsce.
Czego jeszcze nie wiadomo po głosowaniu
Nie wiadomo, jak Polska przełoży unijne cele na konkretne wymagania wobec budynków i ich właścicieli. Otwarte pozostają przynajmniej trzy kwestie: które obiekty zostaną objęte działaniami w pierwszej kolejności, jakie wymagania pojawią się dla lokali w zabudowie wielorodzinnej i jak ustawodawca potraktuje najem. Na żadne z tych pytań przyjęty dokument nie odpowiada. Na żadne.
Wniosek praktyczny jest prosty: decyzji o dużym remoncie nie opieraj na prasowych nagłówkach. A jeśli najemca albo kontrahent proponuje zapisy umowy dotyczące przyszłej modernizacji i trudno ocenić ich skutki? Wtedy lepiej skonsultować je z prawnikiem. Obowiązki właściciela mieszkania a przepisy unijne to zagadnienie, które nabierze konkretów dopiero wraz z projektem krajowym.
Co właściciel może zrobić już teraz, zanim pojawią się przepisy krajowe
Najwięcej daje dziś uporządkowanie dokumentacji technicznej i rzetelna ocena stanu instalacji. Nudne? Trochę. Ale taka wiedza przyda się niezależnie od kształtu przyszłych regulacji, choćby przy rozmowie z zarządcą lub kolejnym najemcą. Wystarczą cztery kroki:
- Zbierz dokumentację budynku i lokalu, w tym posiadane świadectwo energetyczne.
- Sprawdź, czym ogrzewane jest mieszkanie i w jakim stanie są instalacje - pomogą w tym regularne przeglądy w mieszkaniu na wynajem.
- Spisz wykonane remonty: wymianę okien, ocieplenie, nowe grzejniki.
- Zapytaj zarządcę, wspólnotę albo spółdzielnię o plany dotyczące całego obiektu.
Termomodernizacja mieszkania na wynajem w bloku ma ograniczony zakres, bo w samym lokalu można wymienić głównie stolarkę i grzejniki. Reszta zależy od uchwał wspólnoty. Dlatego opłaca się chodzić na zebrania (tak, wiem, mało kto lubi) i znać harmonogram planowanych robót. Papiery i historię prac łatwiej trzymać w jednym miejscu: warto to uporządkować kartoteka budynku z historią napraw, w której przechowuje się dokumentację techniczną i wpisy o przeglądach.
Jak czytać kolejne doniesienia o dyrektywie
Wiążące dla wynajmującego będą dopiero przepisy krajowe, więc to ich projektów trzeba wypatrywać. Po drodze pojawią się trzy sygnały: zatwierdzenie tekstu przez Radę, publikacja dyrektywy oraz polski projekt wdrożenia. I dopiero ten ostatni pokaże, kogo i w jakim zakresie obejmą nowe wymagania.
Każdą informację o „nowych obowiązkach” dobrze jest zestawić z tym, na jakim etapie znajduje się procedura. Dyrektywa EPBD a mieszkania na wynajem to na dziś temat do obserwowania i przygotowania dokumentów. Nie powód do wstrzymania najmu.
Najczęstsze pytania
Nie. Dyrektywa nie nakłada obowiązków bezpośrednio na właściciela lokalu, a komunikat Parlamentu nie wspomina o zakazie wynajmu. Zawarte umowy pozostają w mocy na dotychczasowych warunkach.
Dopiero po zatwierdzeniu tekstu przez Radę, jego publikacji i wdrożeniu do prawa krajowego. Na obecnym etapie nie da się wskazać dat, od których cokolwiek zmieni się dla wynajmujących. Konkretne wymagania określi polski ustawodawca.
Nie. Świadectwo przekazywane przy najmie wynika z już obowiązujących przepisów krajowych. Przyjęta w marcu dyrektywa dotyczy natomiast celów dla całego zasobu budynków i sama nie zmienia zasad sporządzania tego dokumentu.
