Mieszkanie na wynajem po powodzi: obowiązki właściciela i najemcy

Mieszkanie na wynajem po powodzi remontuje co do zasady właściciel. To on odpowiada za stan lokalu przez cały czas trwania umowy, kropka. A jeśli z lokalu nie da się korzystać? Wtedy najemca może żądać obniżenia czynszu, a w określonych sytuacjach wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów. Po wrześniowej powodzi w południowo-zachodniej Polsce wielu lokatorów wyprowadziło się do rodziny i teraz pyta, czy mają płacić za październik. Niżej po kolei: co robić w pierwszych dniach, kto za co odpowiada, jak rozliczyć czynsz i co ze zniszczonymi rzeczami lokatora.

Zalane mieszkanie - najemca czy właściciel odpowiada za naprawy?

Właściciel. Skutki powodzi w lokalu naprawia wynajmujący, bo ma utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas najmu. Mówi o tym art. 662 § 1, który znajdziesz w tekście jednolitym Kodeksu cywilnego. Powodzi nie zawiniła żadna ze stron, więc o obciążaniu lokatora kosztami remontu nie ma mowy. Co innego, gdy szkodę wyrządził sam lokator - tu dobrym przykładem jest zalanie sąsiada przez najemcę.

Ale lokator też ma swój obowiązek: niezwłocznie zawiadomić właściciela o potrzebie napraw. To art. 666 § 2 tego samego aktu. I dotyczy on również osoby, która już się wyprowadziła, bo ona zwykle wie o stanie lokalu więcej niż wynajmujący mieszkający w innej miejscowości.

Co zrobić w pierwszych dniach po opadnięciu wody?

Najpierw bezpieczeństwo. Potem dokumentacja, zgłoszenie szkody i dopiero na końcu sprzątanie. Dlaczego akurat tak? Bo ta kolejność chroni zdrowie, a przy okazji zabezpiecza dowody, których będzie potrzebował ubezpieczyciel i obie strony umowy.

1. Sprawdź, czy wejście do budynku jest bezpieczne. O prądzie, gazie i konstrukcji decydują służby lub zarządca, nie domownicy.
2. Zrób zdjęcia i filmy każdego pomieszczenia, zanim cokolwiek wyniesiesz.
3. Zgłoś szkodę ubezpieczycielowi i dopytaj, czy przed oględzinami wolno zacząć porządki.
4. Spisz wspólny protokół stanu lokalu, z udziałem właściciela i najemcy.
5. Rozpocznij osuszanie, kiedy dokumentacja jest już kompletna.

Co ma być na zdjęciach? Poziom wody na ścianach, podłogi, instalacje i sprzęty. Każdy materiał musi mieć datę. Zniszczonych przedmiotów lepiej nie wyrzucać od razu, niech poczekają na oględziny rzeczoznawcy (wiem, że kusi, żeby pozbyć się tego jak najszybciej). Protokół podpisany przez obie strony będzie później podstawą rozliczenia czynszu i kaucji. W Tenanto lokator zgłasza szkodę w panelu najemcy, zdjęcia trafiają jako załączniki do tablicy napraw, a protokół można przechowywać w dokumentach lokalu.

Mieszkanie na wynajem po powodzi - podział obowiązków w tabeli

W skrócie: właściciel odpowiada za lokal i jego instalacje, najemca za własne mienie, informowanie i współpracę przy naprawach. Tabela poniżej rozpisuje to na konkretne zadania.

Umowa może doprecyzować, kto robi drobne naprawy. Odbudowy mieszkania po żywiole na lokatora jednak nie przenosi. Nietypowe klauzule pokażcie prawnikowi, zanim którakolwiek ze stron zacznie się na nie powoływać. No i jeszcze jedno: po zakończeniu osuszania obserwujcie ściany. Wilgoć lubi wracać, a wtedy pojawia się pleśń w wynajmowanym mieszkaniu.

Czy najemca płaci czynsz za zalane mieszkanie?

Za czas, w którym wady ograniczają przydatność lokalu, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu. Podstawą jest art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. A gdy z mieszkania nie da się korzystać wcale? W praktyce oznacza to rozmowę o opłacie za październik w wysokości bliskiej zeru. Stawek w przepisie nie znajdziesz. Skala obniżki zależy od tego, w jakim stopniu używanie zostało ograniczone. Ogólne zasady opisuje tekst o tym, jak działa obniżenie czynszu za wady.

Osobny temat to media oraz zaliczki do wspólnoty lub spółdzielni. One naliczają się niezależnie od tego, czy ktoś w lokalu mieszka. Ustalcie na piśmie, kto je ponosi w okresie niezamieszkania. Moim zdaniem wynajmującemu najbardziej opłaca się porozumienie albo aneks na czas remontu, z wpisaną datą przeglądu ustaleń. Jeden dokument zamiast sporu o każdy kolejny miesiąc.

Powódź a umowa najmu - kiedy można ją wypowiedzieć?

Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie i mimo zawiadomienia nie zostały usunięte w czasie odpowiednim albo usunąć się nie dadzą. Tak stanowi art. 664 § 2. Jest też druga podstawa, art. 682: wady zagrażające zdrowiu lokatora lub domowników pozwalają odejść od umowy natychmiast. Nawet jeśli wiedział o nich przy jej zawarciu.

Co z tego wynika dla właściciela? Realny harmonogram osuszania i remontu, przekazany lokatorom, zmniejsza ryzyko utraty najmu. Bo ludzie, którzy znają termin powrotu, rzadziej szukają innego lokum. Jeżeli budynek uległ całkowitemu zniszczeniu i pojawia się pytanie, czy umowa wygasła - to już sprawa dla prawnika. A gdy najem się kończy, spiszcie protokół zdawczy i rozliczcie kaucję na podstawie dokumentacji zebranej po opadnięciu wody.

Rzeczy najemcy i pomoc po powodzi

Zniszczone meble, sprzęt i ubrania lokatora pokrywa jego własna polisa. Nie ubezpieczenie właściciela. Polisa wynajmującego obejmuje co do zasady lokal oraz mienie, które do niego należy. Do zgłoszenia najemca powinien przygotować:

• spis zniszczonych przedmiotów,
• zdjęcia wykonane przed sprzątaniem,
• dowody zakupu, jeśli ocalały.

O pomoc państwa dla poszkodowanych pytaj w urzędzie gminy i ośrodku pomocy społecznej. Nie ma znaczenia, czy jesteś właścicielem, czy lokatorem. Mieszkanie na wynajem po powodzi zacznij od spisania szkód, a czynsz i termin napraw ustal na piśmie.

Najczęstsze pytania

Czytaj też:

• Ubezpieczenie mieszkania na wynajem: co powinna obejmować polisa
• Remont w bloku a najemca: hałas, wyłączenia wody i obniżka czynszu
• Remont w wynajętym mieszkaniu: kto płaci i jak rozliczyć nakłady
• Awaria ogrzewania w wynajmowanym mieszkaniu: kto naprawia i kiedy