Uciążliwy najemca: co zrobić, gdy skarżą się sąsiedzi
Uciążliwy najemca to sytuacja, w której najpierw zbierasz fakty i wysyłasz pisemne upomnienie, a o wypowiedzeniu myślisz dopiero wtedy, gdy zachowanie się powtarza. Scenariusz zwykle jest ten sam. Dzwoni zarządca wspólnoty albo sąsiad, skarży się na hałas i nocne imprezy, a lokator mówi, że ktoś przesadza. I co teraz? Nie musisz od razu wybierać strony. Masz ustalić, co się naprawdę dzieje, i po każdym kroku zostawić ślad na piśmie.
Uciążliwy najemca: od czego zacząć, gdy dzwoni sąsiad lub zarządca
Jedna skarga to za mało na wypowiedzenie umowy. Zacznij więc od sprawdzenia, jak jest naprawdę. Dopytaj zgłaszającego o konkrety: kiedy było głośno, jak długo, czy to się powtarza i kto jeszcze to słyszał. Potem pogadaj z lokatorem i wysłuchaj jego wersji (bywa, że spór ciągnie się od lat, dłużej niż sam najem, albo w ogóle chodzi o inne mieszkanie). Po jednym telefonie nie zajmuj stanowiska. W praktyce spokojna rozmowa często załatwia sprawę szybciej niż jakiekolwiek pismo.
Jak udokumentować skargi sąsiadów na najemcę?
Dokumentacja to daty, opis zdarzeń i źródło każdej skargi. Spisywane na bieżąco, a nie odtwarzane z pamięci po pół roku, bo wtedy nikt już nie pamięta, czy impreza była we wtorek, czy w sobotę. Co zbierać?
- pisemne skargi sąsiadów, najlepiej z datą i podpisem,
- pisma i e-maile od zarządcy wspólnoty,
- własne notatki: data, godzina, opis zdarzenia, kto je zgłosił,
- korespondencję z najemcą oraz jego odpowiedzi i wyjaśnienia.
Punktem odniesienia jest regulamin wspólnoty albo porządek domowy obowiązujący w budynku, do tego zapisy umowy. Całą wymianę wiadomości łatwiej trzymać w jednym miejscu. W Tenanto historia komunikacji z najemcą i przechowywane dokumenty układają się w porządny ślad, do którego wrócisz, jeśli spór się przeciągnie.
Pisemne upomnienie: dlaczego jest obowiązkowe i co w nim napisać
Przy najmie mieszkania osobie fizycznej pisemne upomnienie najemcy to warunek późniejszego wypowiedzenia z powodu naruszania porządku domowego. Bez niego ani rusz. Wynika to z art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, który pozwala wypowiedzieć umowę dopiero wtedy, gdy lokator mimo takiego upomnienia dalej postępuje tak samo. Dobre upomnienie ma:
- opis konkretnych zachowań z datami, bez ogólników,
- odwołanie do umowy i porządku domowego,
- wezwanie do zaprzestania naruszeń,
- doręczenie, które pozwoli wykazać odbiór, na przykład listem poleconym za potwierdzeniem.
A jeśli problemem jest pies, który szczeka całymi dniami? Wtedy odwołaj się do tego, jakie zasady dotyczące zwierząt w umowie strony uzgodniły przy podpisaniu.
Kiedy uporczywe naruszanie porządku domowego uzasadnia wypowiedzenie najmu?
Wypowiedzenie najmu za uciążliwe zachowanie wchodzi w grę, gdy najemca mimo pisemnego upomnienia rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu i utrudnia innym korzystanie z ich lokali w budynku. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy właściciel wypowiada umowę tylko z przyczyn tam wskazanych, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny. Dlatego dobrze znać wymogi, jakie ma pisemne wypowiedzenie z podaniem przyczyny. Termin? Najpóźniej miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Art. 685 z tekstu jednolitego Kodeksu cywilnego to przepis ogólny o najmie. Przy lokatorze mieszkania nie zwalnia on z wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów, o czym sporo osób zapomina. Sprawy graniczne, jak jeden głośny wieczór albo skłócone rodziny sąsiadów, moim zdaniem lepiej omówić z prawnikiem, zanim pismo wyjdzie.
Kroki eskalacji: od rozmowy do wypowiedzenia
Idziesz od rozmowy, przez pismo, aż do wypowiedzenia. Każdy etap zostawia ślad na papierze:
- Rozmowa z najemcą i ustalenie faktów.
- Zebranie skarg sąsiadów i zarządcy na piśmie.
- Pisemne upomnienie z opisem zachowań i wezwaniem do zaprzestania.
- Obserwacja, czy zachowanie ustało, i dalsze notowanie zgłoszeń.
- Pisemne wypowiedzenie z podaniem przyczyny i zachowaniem terminu.
- Gdy lokator nie opuści mieszkania, droga sądowa.
Ostatni krok opisujemy w tekście o tym, jak wygląda eksmisja po skutecznym wypowiedzeniu. Najem okazjonalny ma swój, odrębny tryb opróżnienia lokalu, omówiony przy okazji egzekucji przy najmie okazjonalnym.
Czego nie robić, nawet gdy najemca zakłóca spokój
Samopomoc szkodzi właścicielowi. Osłabia jego pozycję w późniejszym sporze i daje najemcy argumenty do ręki. Więc nawet jak cierpliwość się kończy:
- nie odcinaj prądu, wody ani gazu,
- nie wymieniaj zamków,
- nie wchodź do mieszkania bez zgody lokatora,
- nie wynoś jego rzeczy.
Zanim pojedziesz sprawdzić sytuację na miejscu, zobacz, kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego lokalu. Aha, wypowiedzenia nie wysyłaj mailem ani SMS-em i nie pomijaj przyczyny. Takie pismo nie spełni wymogów ustawy.
Jak rozmawiać z sąsiadami i wspólnotą w trakcie sporu
Sąsiedzi i zarządca to twoje źródło dowodów. Poproś ich o skargi na piśmie, z datami i krótkim opisem zdarzeń. Pretensje rzucone przez telefon trudno potem wykorzystać, a podpisane zgłoszenie od kilku osób waży dużo więcej. Mów wspólnocie, jakie kroki podjąłeś, ale nie zdradzaj danych najemcy ani szczegółów umowy ponad to, co konieczne. Rzeczowy ton wobec obu stron to też ochrona dla ciebie, bo konflikt łatwo przenosi się na właściciela.
Gdy pojawia się uciążliwy najemca, trzymaj się stałej kolejności: najpierw fakty i dokumenty, potem pisemne upomnienie, a dopiero przy dalszych naruszeniach wypowiedzenie zgodne z ustawą.
Najczęstsze pytania
Zwykle nie. Ustawa wymaga zachowania rażącego lub uporczywego, a wcześniej pisemnego upomnienia, po którym najemca dalej narusza porządek domowy. Jedna impreza to dobry powód do upomnienia. Do wypowiedzenia raczej nie.
Pomaga, ale sama w sobie bywa słaba. Lepiej mieć kilka pisemnych zgłoszeń z datami, pisma zarządcy i własną korespondencję z najemcą. Dopiero taki zestaw pokazuje, że problem wraca.
Właściciel nie usuwa lokatora na własną rękę. Zostaje droga sądowa. Jeśli masz wątpliwości, czy wypowiedzenie jest skuteczne albo co dalej, skonsultuj się z prawnikiem.
