Rzeczy pozostawione przez najemcę: co wolno z nimi zrobić
Rzeczy pozostawione przez najemcę nadal należą do niego. Właściciel nie może ich wyrzucić, sprzedać ani zatrzymać siłą. Może za to je spisać, wezwać byłego lokatora do odbioru w wyznaczonym terminie i przechować do tego czasu. Scenariusz zwykle wygląda tak: lokator wyprowadza się bez słowa, w mieszkaniu zostają meble i kartony, a czasem jeszcze zaległy czynsz. Poniżej opisuję, w jakiej kolejności działać i czego nie robić na własną rękę.
Rzeczy pozostawione przez najemcę: czy najem naprawdę się skończył?
Zacznij od sprawdzenia, czy umowa wygasła albo została skutecznie rozwiązana. Od tego zależy wszystko dalej. Jeśli najem kończy się wypowiedzeniem umowy najmu, sprawdź dwie rzeczy: czy wypowiedzenie zostało doręczone i czy termin już minął. Oddane klucze, zabrane rzeczy osobiste, cisza w telefonie? To sugeruje, że lokal został opuszczony. Ale nie zawsze tego dowodzi.
Najemca dalej zajmuje mieszkanie albo zapowiada, że wróci? Wtedy sprawa idzie do prawnika, bo może chodzić o eksmisję, a samodzielne opróżnianie lokalu odpada. I jeszcze jedno. Dopóki nie masz pewności co do statusu umowy, nie zmieniaj zamków i nie wchodź do środka.
Spis rzeczy najemcy po wyprowadzce: jak go zrobić
Spis chroni cię przed zarzutem, że coś zginęło albo się zniszczyło, więc zrób go przy pierwszym wejściu do lokalu. Tak, żeby dokument dało się później obronić:
- Zapisz datę i godzinę wejścia do mieszkania.
- Weź świadka, najlepiej kogoś spoza rodziny.
- Zrób zdjęcia i nagranie każdego pomieszczenia, zanim cokolwiek przesuniesz.
- Sporządź wykaz przedmiotów z opisem ich stanu, np. porysowany blat, pęknięta szyba w witrynie.
- Podpisz spis razem ze świadkiem.
Zamkniętych kartonów nie otwieraj bez świadka. W sumie nie musisz ich otwierać wcale, wystarczy opisać je jako zamknięte. Spis dobrze połączyć z dokumentem odbioru lokalu, czyli protokołem zdawczo-odbiorczym przy wyprowadzce. Oba dokumenty i zdjęcia możesz trzymać w kartotece lokalu w Tenanto, obok umowy i aneksów.
Wezwanie do odbioru rzeczy: co w nim napisać i jak je wysłać
Pisemne wezwanie daje byłemu najemcy realną szansę odzyskania swoich rzeczy, a tobie dowód, że działałeś w dobrej wierze. Co powinno się w nim znaleźć:
- dane stron i adres lokalu,
- odwołanie do sporządzonego spisu, najlepiej z kopią w załączniku,
- rozsądny termin odbioru, konkretną datą,
- sposób umówienia się na odbiór, np. telefon albo e-mail,
- informacja, że do tego czasu rzeczy są przechowywane.
Wysyłasz listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, na ostatni znany adres. Pisaliście do siebie mailem albo SMS-ami? To powiel wiadomość także tymi kanałami. Kopię pisma i dowód nadania trzymaj. Aha, przepisy nie wyznaczają jednego obowiązkowego terminu. Dlatego ma on być realny do dotrzymania, nie symboliczny (trzy dni na odbiór szafy z drugiego końca Polski to raczej nie to).
Przechowanie rzeczy byłego najemcy do czasu odbioru
Do dnia odbioru właściciel przechowuje rzeczy tak, żeby się nie zniszczyły. Najprościej zebrać wszystko w jednym pokoju albo w piwnicy czy komórce należącej do lokalu. A jeśli mieszkanie trzeba szybko wynająć ponownie? Można przewieźć rzeczy do wynajętego magazynu i zanotować w spisie, co gdzie trafiło.
Przy przeprowadzce obowiązują te same zasady co przy spisie: świadek, zdjęcia przed i po, zabezpieczone kartony. Zbieraj rachunki za magazyn i transport, bo koszty przechowania mogą potem trafić do rozliczenia z najemcą. Czy i w jakim zakresie da się je odzyskać? To już pytanie do prawnika.
Ustawowe prawo zastawu wynajmującego: co naprawdę daje art. 670 KC
Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego, który znajdziesz w obowiązującym jednolitym tekście Kodeksu cywilnego, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do lokalu. Zabezpiecza ono czynsz i świadczenia dodatkowe zaległe nie dłużej niż rok. Nie obejmuje rzeczy, które nie podlegają zajęciu.
Tu wielu właścicieli się myli. Zastaw to zabezpieczenie, a nie prawo do sprzedaży czy przywłaszczenia mebli. Żeby się z tych rzeczy zaspokoić, trzeba przejść właściwą drogę prawną, więc zaczynasz od rozmowy z prawnikiem. Moim zdaniem często szybciej działa polubowne odzyskanie zaległego czynszu, a szkody w lokalu pokrywa zatrzymanie kaucji za szkody.
Czy można wyrzucić rzeczy najemcy? Czego nie robić na własną rękę
Nie. Samowolne pozbycie się cudzych rzeczy grozi roszczeniami odszkodowawczymi i inną odpowiedzialnością prawną. Na własną rękę nie wolno:
- wyrzucać rzeczy ani wywozić ich na złom czy do PSZOK-u,
- sprzedawać ich ani oddawać znajomym,
- używać mebli i sprzętu byłego lokatora,
- zatrzymywać rzeczy siłą albo wbrew żądaniu ich wydania,
- utrudniać odbiór, gdy najemca się zgłosi.
Praktyczny wyjątek to jedzenie, które się psuje, i zwykłe śmieci. Opisz je i sfotografuj przed usunięciem, a przy wątpliwościach zapytaj prawnika. Do niego trafiają też sytuacje graniczne: długi brak kontaktu, przedmioty dużej wartości, spór o to, czyja jest dana rzecz. Więcej tematów o wynajmie znajdziesz w dziale praktyczne porady dla wynajmujących.
No właśnie. Rzeczy pozostawione przez najemcę wymagają spisu, wezwania, przechowania i cierpliwości, a nie szybkiego sprzątania. Każdy z tych kroków zostawia papier, który się przyda, jeśli były lokator wróci z pretensjami. Ten sam nawyk dokumentowania warto mieć od pierwszego dnia najmu, bo zgłaszanie usterek w jednym kanale zostawia podobny ślad na piśmie na co dzień.
Najczęstsze pytania
Przepisy nie dają jednego prostego terminu. Wyznacz rozsądny termin w wezwaniu do odbioru i dokumentuj każdy krok. Jeśli najemca nie zareaguje, dalsze postępowanie skonsultuj z prawnikiem.
Ustawowe prawo zastawu wynajmującego zabezpiecza czynsz zaległy nie dłużej niż rok. Ale nie pozwala samodzielnie sprzedać ani przejąć mebli, na to potrzebna jest droga prawna. Zanim cokolwiek z nimi zrobisz, porozmawiaj z prawnikiem.
Trzymaj dowody nadania wezwania i dalej przechowuj rzeczy w udokumentowany sposób. Spróbuj innych znanych kanałów, np. e-maila albo komunikatora, przez który wcześniej rozmawialiście. Przed jakąkolwiek decyzją o losie tych rzeczy idź do prawnika.
