Ryczałt od najmu prywatnego: PIT-28 za 2023 rok krok po kroku
Ryczałt od najmu prywatnego to za 2023 rok jedyna forma opodatkowania czynszu uzyskiwanego poza działalnością gospodarczą. Innej nie ma. Podatek liczysz od przychodu, a zeznanie PIT-28 za 2023 rok trzeba było złożyć od 15 lutego do 30 kwietnia 2024 r. Niżej rozpisuję kolejność działań dla właściciela jednego mieszkania, który rozlicza się w ten sposób po raz pierwszy.
Czy najem prywatny za 2023 rok da się rozliczyć inaczej niż ryczałtem?
Nie. Rozliczenie za 2023 r. jest pierwszym, w którym najem prywatny bez skali podatkowej obejmuje wszystkich wynajmujących poza działalnością gospodarczą. Podstawa? Art. 6 ust. 1a, który znajdziesz w tekście jednolitym ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. To skutek zmian wprowadzonych Polskim Ładem, które odebrały wynajmującym możliwość wyboru zasad ogólnych. Ale dla właściciela jednego lokalu sytuacja jest w sumie prostsza: nie składasz żadnego oświadczenia o formie opodatkowania, a cały rok zamykasz jednym zeznaniem rocznym.
Co jest przychodem z najmu, a czego nie odliczysz?
Podatek liczy się od przychodu, czyli od kwot otrzymanych od najemcy. Bez pomniejszania o koszty. Zanim siądziesz do rachunków, zbierz:
- umowę najmu i wszystkie aneksy zmieniające czynsz,
- potwierdzenia wpływów za każdy miesiąc 2023 r.,
- ustalenia o opłatach, które ponosi lokator.
Remont, wyposażenie ani odsetki od kredytu nie obniżają podstawy opodatkowania. Nawet jeśli pochłonęły sporą część czynszu (boli, wiem). Trudniej jest z kaucją i mediami rozliczanymi z najemcą, bo ich traktowanie zależy od zapisów umowy oraz tego, kto faktycznie płaci dostawcom. Takie przypadki omów z doradcą podatkowym, nie ma co zgadywać. A samo zestawienie wpłat ułatwi Ci regularna kontrola przepływów pieniężnych z najmu.
Jaka jest stawka ryczałtu od najmu?
Stawka ryczałtu od najmu wynosi 8,5% przychodów do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad ten próg. Wynika to z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie od przychodów. Wyższa wartość dotyczy wyłącznie nadwyżki, a nie całej sumy. Czyli przekroczenie limitu nie zmienia podatku od kwot poniżej niego. Skąd wiedzieć, czy próg w ogóle Cię dotyczy? Dodaj wszystkie wpływy z czynszu uzyskane w ciągu roku. Liczy się łączny roczny przychód, nie wysokość pojedynczej raty.
PIT-28 za najem krok po kroku
Ogólnie zeznanie sprowadza się do trzech rzeczy: zsumowania przychodu za 2023 r., zastosowania stawki oraz wykazania podatku należnego i już wpłaconego. Kolejność wygląda tak:
- Zsumuj wpływy z najmu za cały rok.
- Ustal stawkę i oblicz ryczałt.
- Zestaw wpłaty podatku dokonane w trakcie roku.
- Wypełnij PIT-28 w części dotyczącej najmu prywatnego.
- Wyślij zeznanie i zachowaj potwierdzenie.
- Dopłać różnicę, jeśli wyszła.
Przy pierwszym rozliczeniu najłatwiej pomylić się w przypisaniu przychodu do roku. Czynsz, który wpłynął na przełomie grudnia i stycznia, sprawdź szczególnie uważnie. I porównaj sumy z wyciągami bankowymi, zanim przepiszesz je do formularza. Bo rozbieżność wychwycona później oznacza korektę.
Termin złożenia PIT-28 i co grozi za spóźnienie
PIT-28 za 2023 r. składało się od 15 lutego do 30 kwietnia 2024 r., zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy regulującej zryczałtowany podatek. Dokument wysłany przed początkiem tego okna nie przepada, lecz zostaje uznany za złożony dopiero w dniu jego otwarcia. A czekanie do końca kwietnia? Nic nie daje. Odbiera tylko czas na korektę i zdobycie brakujących potwierdzeń przelewów. Opóźnienie może skutkować odpowiedzialnością karną skarbową, a niezapłacony w porę podatek staje się zaległością, od której naliczane są odsetki. Jeżeli termin już minął albo masz niedopłatę z poprzednich miesięcy, ustal dalsze kroki z doradcą podatkowym.
Współwłasność i małżonkowie: kto składa zeznanie?
Przy wspólnym mieszkaniu sposób rozliczenia zależy od rodzaju współwłasności i ustaleń między właścicielami. Dlatego potwierdź go u doradcy podatkowego. Osoby spoza małżeństwa co do zasady wykazują przychód każda osobno, odpowiednio do swojego udziału. Małżonkowie objęci wspólnością majątkową mają dodatkowe możliwości, ale wymagają one spełnienia warunków formalnych. Szerzej opisujemy to w tekście o tym, jak wygląda podatek przy współwłasności mieszkania. Na rozmowę ze specjalistą przygotuj umowę najmu, dokument potwierdzający tytuł własności i zestawienie wpływów.
Ryczałt od najmu prywatnego w kolejnych miesiącach: jak ułatwić sobie następne rozliczenie
Najprościej zbierać dane co miesiąc, zamiast odtwarzać cały rok w lutym. Trzymaj umowę, aneksy i protokoły w jednym miejscu, a po każdym wpływie czynszu dopisuj go do prostego zestawienia. Moim zdaniem dobrym nawykiem jest miesięczny raport z najmu, który pokazuje braki od razu, a nie po roku. W Tenanto ustawisz automatyczne przypomnienie e-mail przed terminem płatności czynszu, a dokumenty przechowasz w kategoriach takich jak umowy, aneksy i protokoły.
Jak rozliczyć najem mieszkania za 2023 rok w skrócie? Ryczałt od najmu prywatnego to suma otrzymanych kwot, stawka wynikająca z ustawy i PIT-28 złożony do 30 kwietnia 2024 r. Tyle. Kto ma komplet potwierdzeń wpływów, wypełni zeznanie w jeden wieczór.
Najczęstsze pytania
Nie. Podstawą opodatkowania jest przychód, więc wydatki na remont, meble czy sprzęt nie zmniejszają kwoty, od której liczysz podatek. Faktury mimo to zachowaj (przydadzą się jako dokumentacja stanu lokalu).
Tak. Zeznanie obejmuje przychody uzyskane w danym roku, niezależnie od liczby miesięcy, w których lokal był wynajęty. Wykazujesz to, co faktycznie wpłynęło od najemcy. A przy wątpliwościach, na przykład gdy umowa zaczęła się lub skończyła na przełomie lat, skonsultuj się z doradcą podatkowym.
To zależy. Od tego, co się z nią stało i co przewiduje umowa. Inaczej ocenia się kaucję zwróconą po zakończeniu najmu, a inaczej zatrzymaną lub zaliczoną na poczet należności. Zanim uwzględnisz ją w zeznaniu albo pominiesz, potwierdź swoją sytuację u doradcy podatkowego.
