Zakaz eksmisji zimą: co może właściciel od listopada do marca
Zakaz eksmisji zimą oznacza, że od 1 listopada do 31 marca włącznie nie wykonuje się wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Okres ochronny w sezonie 2024/2025 zaczął się 1 listopada 2024 r. i trwał do 31 marca 2025 r. Najemca nie płaci od lata, wyrok już zapadł, a wszyscy dookoła powtarzają, że do wiosny nic się nie da zrobić? To tylko część prawdy. Wstrzymane jest wyłącznie wykonanie orzeczenia. Nie wszystkie działania właściciela.
Na czym polega zakaz eksmisji zimą i skąd się bierze?
Przepis wstrzymuje wykonanie wyroku eksmisyjnego w okresie od 1 listopada do 31 marca, gdy osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Podstawa to art. 16 ustawy, której brzmienie znajdziesz w tekście jednolitym ustawy o ochronie praw lokatorów. I tu pierwsze nieporozumienie: okres ochronny nie uchyla eksmisji. Odsuwa ją w czasie, nic więcej. Orzeczenie pozostaje ważne i komornik wróci do niego wiosną.
Cała rzecz rozbija się o lokal. Ochrona działa wtedy, gdy nie ma wskazanego miejsca, do którego lokator może zostać przeniesiony. A jeżeli takie miejsce jest (na przykład lokal socjalny zapewniony przez gminę)? Wtedy eksmisja od 1 listopada do 31 marca pozostaje możliwa.
Wyjątki od zakazu eksmisji: kogo okres zimowy nie chroni?
Nie każdego. Ochrona zimowa nie obejmuje sytuacji wymienionych w art. 17 ust. 1 tej samej ustawy. Zgodnie z przepisami o ochronie lokatorów wstrzymania nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest:
- przemoc w rodzinie,
- rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu,
- zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.
Sama zaległość w czynszu do tych wyłączeń nie należy. Typowy niepłacący najemca z ochrony więc korzysta, czy nam się to podoba, czy nie. Osobną kwestią jest umowa zawarta w szczególnej formie - jej reguły opisuje wpis o tym, jak wygląda najem okazjonalny w praktyce. Nie masz pewności, czy Twój przypadek mieści się w którymś z wyjątków? Ocenę zostaw prawnikowi, bo decyduje treść wyroku i ustalenia sądu.
Czego okres ochronny nie wstrzymuje?
Przerwa dotyczy wyłącznie wykonania wyroku. Nie postępowania sądowego i nie obowiązku zapłaty. Sprawę o eksmisję można wnieść i prowadzić także zimą, bo sąd pracuje normalnie, a przepis odnosi się dopiero do etapu egzekucji. Bywa, że okres ochronny uchodzi za zamrożenie całego sporu. To błąd.
Należności za korzystanie z lokalu nadal narastają i właściciel może ich dochodzić niezależnie od pory roku. Osoba zajmująca mieszkanie nie zyskuje więc prawa do bezpłatnego pobytu. W praktyce wniosek jest prosty: zima to czas na przygotowanie, nie na czekanie.
Co właściciel może zrobić od listopada do marca?
W sumie całkiem sporo. Można prowadzić sprawę w sądzie, rozmawiać z najemcą, zawrzeć z nim porozumienie i porządkować dokumentację. Oto, co może właściciel w okresie ochronnym:
- Złożyć pozew lub kontynuować sprawę, jeśli wyroku jeszcze nie ma.
- Porozmawiać z lokatorem o dobrowolnej wyprowadzce, zanim wróci temat komornika.
- Spisać porozumienie określające termin opuszczenia lokalu i sposób spłaty długu.
- Dochodzić zaległych należności, także polubownie.
- Zebrać dokumenty potrzebne wiosną: umowę, aneksy, protokoły, korespondencję.
Rozmowy często dają więcej, niż się wydaje. Odzyskanie zaległości bez sądu bywa realne, gdy dłużnik dostaje konkretną propozycję rozłożenia spłaty, a nie kolejne ogólne wezwanie. Jeśli zarządzasz najmem w Tenanto, historia komunikacji z najemcą i przechowywane tam dokumenty stanowią gotowy materiał do sprawy. Aha, i jedno: samo porozumienie pokaż prawnikowi przed podpisaniem, żeby nie osłabić swojej pozycji wynikającej z wyroku.
Czego właścicielowi nie wolno, nawet z wyrokiem w ręku?
Wyrok nie uprawnia do samodzielnego usuwania najemcy. Wykonuje go komornik i tylko on. Wymiana zamków czy odcięcie mediów są niedozwolone niezależnie od wysokości długu (tak, nawet gdy zaległość ciągnie się miesiącami), a właściwą drogę pokazuje opis tego, jak przebiega eksmisja najemcy krok po kroku.
Eksmisja na bruk zimą przeprowadzona na własną rękę niczego nie przyspiesza. Naraża za to właściciela na odpowiedzialność prawną. To samo dotyczy wynoszenia rzeczy lokatora pod jego nieobecność i utrudniania mu dostępu do mieszkania. A sytuacje graniczne, na przykład gdy lokal wygląda na porzucony? Najpierw zapytaj prawnika.
Jak przygotować się do końca okresu ochronnego?
Cel jest jeden: 1 kwietnia mieć komplet dokumentów i jasny plan dalszych kroków. Przez zimę uporządkuj umowę, aneksy i protokoły, zachowuj pisemne ślady każdej próby porozumienia i ustal z pełnomocnikiem, co stanie się po 31 marca. Wyrok wciąż nie zapadł? Nie odkładaj pozwu na wiosnę.
Zakaz eksmisji zimą w sezonie 2024/2025 dawał czas do końca marca 2025 r. - w każdym kolejnym sezonie wykorzystaj go na rozmowy z najemcą i uporządkuj dokumentację długu. No i klasyczne zastrzeżenie: konkretną sytuację, zwłaszcza wyrok eksmisyjny a okres ochronny w Twoim przypadku, powinien ocenić prawnik.
Najczęstsze pytania
Tak, pozew można złożyć o każdej porze roku. Ochrona dotyczy wykonania wyroku, a nie postępowania przed sądem, które zimą toczy się bez zmian. Im wcześniej wniesiesz sprawę, tym większa szansa, że po zakończeniu okresu ochronnego będziesz mieć już orzeczenie.
Nie. Wyroków nie wykonuje się tylko wtedy, gdy eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Jeśli taki lokal został wskazany, opróżnienie mieszkania jest możliwe również między listopadem a marcem.
Tak. Wstrzymanie eksmisji nie zwalnia z należności za korzystanie z lokalu. Dług rośnie przez całą zimę, a właściciel może go dochodzić równolegle z oczekiwaniem na wykonanie wyroku. Dlatego dokumentuj każdy miesiąc zajmowania mieszkania.
