Umowa najmu na czas określony czy nieokreślony: co wybrać
Chcesz wiedzieć, kiedy najem się skończy? To bierz umowę najmu na czas określony. Wygasa sama, w dniu wpisanym do umowy. Bez wypowiedzenia, bez szukania podstawy. Wariant bezterminowy daje więcej swobody, tylko że żeby go zakończyć, trzeba złożyć wypowiedzenie, a właściciel nie może tego zrobić z byle powodu. Piszę to z myślą o osobie, która ma jedno albo dwa mieszkania i podpisuje swoją pierwszą umowę. W środku jest tabela porównawcza, zasady wypowiedzenia i moja podpowiedź, kiedy wybrać który wariant.
Czym różni się umowa najmu na czas określony od umowy na czas nieokreślony?
Terminowa wygasa sama w dniu wskazanym w treści. Bezterminowa trwa, aż któraś ze stron ją wypowie. W pierwszym przypadku obie strony od początku znają datę rozstania. W drugim końca po prostu nie ma, dopóki ktoś nie złoży wypowiedzenia i nie odczeka swojego terminu. Oba warianty opisują przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Ale przy mieszkaniach to nie wszystko. Dochodzą przepisy chroniące lokatorów, a te mocno przycinają wynajmującemu możliwość wypowiedzenia umowy.
Najem na czas określony czy nieokreślony: porównanie w tabeli
Różnice najlepiej widać, kiedy zestawi się oba warianty punkt po punkcie.
| Kryterium | Czas określony | Czas nieokreślony |
|---|---|---|
| Jak się kończy | Wygasa w dniu wpisanym do umowy | Przez wypowiedzenie albo porozumienie stron |
| Wypowiedzenie przez wynajmującego | Tylko w przypadkach wymienionych w umowie | Tylko z przyczyn, na które pozwalają przepisy o ochronie lokatorów |
| Wypowiedzenie przez najemcę | Tylko w przypadkach wymienionych w umowie | W dowolnym momencie, z zachowaniem terminu |
| Przewidywalność dla właściciela | Wysoka, data końca jest znana | Niska, koniec zależy od decyzji stron |
| Elastyczność przy zmianie planów | Mała dla obu stron | Duża, zwłaszcza dla najemcy |
| Zmiana czynszu w trakcie najmu | Według zapisów umowy albo aneksem | Możliwa, ale w granicach przepisów o ochronie lokatorów |
| Ryzyko przejścia w umowę bezterminową | Tak, przy braku formy pisemnej albo milczącym przedłużeniu | Nie dotyczy |
Krótko mówiąc: jeśli chodzi o koniec najmu, właściciel trzyma więcej w ręku przy wariancie terminowym.
Wypowiedzenie umowy na czas określony: kiedy w ogóle jest możliwe
Tylko w sytuacjach wpisanych do umowy przy podpisaniu. Dlatego trzeba je wymienić konkretnie, a nie ogólnikami. A jak umowa milczy? Zostaje porozumienie stron albo czekanie na datę końcową. I tyle. Moim zdaniem warto od razu wpisać takie klauzule:
- zaległości w płaceniu czynszu lub opłat,
- używanie lokalu niezgodnie z umową albo jego niszczenie,
- podnajem lub oddanie mieszkania innej osobie bez zgody właściciela,
- uporczywe naruszanie porządku domowego.
Na zapis o wypowiedzeniu „z dowolnej przyczyny” bym nie liczył. Tak szeroką klauzulę da się w sporze podważyć, więc ostateczne brzmienie lepiej przepuścić przez prawnika. A na moment rozstania przyda się tekst o tym, jakie są terminy i forma wypowiedzenia.
Umowa najmu na czas nieokreślony: co zyskujesz, a co tracisz
Tu strony mogą się rozstać bez czekania na koniec okresu. Tyle że właściciel nie wypowie umowy z dowolnego powodu. Najemca ma dużo łatwiej: wystarczy, że zachowa termin wypowiedzenia.
Plus? Nie trzeba co jakiś czas odnawiać umowy, co dobrze się sprawdza przy sprawdzonym lokatorze, który mieszka latami. Minus to słabsza kontrola nad datą zakończenia. Najemca wyprowadzi się, kiedy mu pasuje, a Ty potrzebujesz podstawy z ustawy. Nierówno? No właśnie. W sprawach granicznych (na przykład gdy chcesz odzyskać mieszkanie na własne potrzeby) porozmawiaj z prawnikiem, zanim cokolwiek wyślesz.
Umowa najmu na rok: pułapki formy i przedłużenia po terminie
Przy pierwszym najmie najczęściej podpisuje się umowę na rok. I tu czekają dwie rzeczy, które potrafią po cichu zrobić z niej bezterminową. Pierwsza to brak formy pisemnej: umowę zawartą na dłużej niż rok bez pisma traktuje się jak zawartą na czas nieokreślony. Druga to milczenie po terminie. Lokator dalej mieszka, dalej płaci, Ty się nie sprzeciwiasz? Najem może się przedłużyć bez daty końca.
Stąd prosta zasada: umowa zawsze na piśmie, z datą początku i końca. A przed upływem terminu decyzja. Aneks z nową datą, nowa umowa albo wyraźne zakończenie najmu z protokołem zdania lokalu. W Tenanto przypomnienia o kończących się umowach i statusy umów pomagają nie przegapić tej chwili, a aneksy i protokoły leżą w jednym miejscu razem z umową.
Kiedy wybrać który wariant: zalecenie dla właściciela jednego mieszkania
Zależy Ci na kontroli nad końcem najmu? Umowa terminowa. Bezterminową rozważ dopiero przy lokatorze, którego już znasz. W praktyce typowe sytuacje wyglądają mniej więcej tak:
- Planujesz sprzedaż lub remont: czas określony, z datą końca przed tymi planami.
- Wynajmujesz pierwszy raz komuś nieznajomemu: czas określony, z jasno spisanymi przyczynami wypowiedzenia.
- Masz stałego, sprawdzonego najemcę: umowa bezterminowa oszczędzi wam kolejnych aneksów.
- Chcesz się mocniej zabezpieczyć na wypadek eksmisji: rozważ najem okazjonalny.
Najem okazjonalny to więcej papierów, nie ma co ukrywać. Tekst o tym, czym różni się najem okazjonalny, pomoże ocenić, czy gra jest warta świeczki. Resztę tematów znajdziesz w dziale teksty o zarządzaniu najmem.
Na start polecam umowę najmu na czas określony. Spisaną na piśmie, z konkretną datą końca i dokładnie wymienionymi przyczynami wypowiedzenia. Taka umowa oszczędza niespodzianek, a na bezterminową zawsze możesz przejść później.
Najczęstsze pytania
Tak, ale tylko w przypadkach przewidzianych w samej umowie. Poza nimi zostaje porozumienie stron, najlepiej spisane. A jeśli robi się spór, najpierw prawnik, potem wypowiedzenie.
Jeśli właściciel się nie sprzeciwi, najem może się przedłużyć na czas nieokreślony. Dlatego przed datą końcową trzeba coś postanowić: aneks, nowa umowa albo zakończenie najmu. I zapisać to na piśmie.
Tak, aneksem albo nową umową podpisaną przez obie strony. Przy okazji przemyśl od nowa zasady wypowiedzenia, bo w wariancie bezterminowym działają inaczej. Nowy dokument trzymaj razem z pierwotną umową.
