Przedłużenie umowy najmu: aneks, nowa umowa czy milczenie
Przedłużenie umowy najmu zawartej na czas określony najbezpieczniej załatwić aneksem podpisanym przed końcem umowy. Nowa umowa ma sens wtedy, gdy zmieniacie sporo warunków naraz. A milczenie, kiedy najemca po prostu mieszka dalej? Zwykle kończy się najmem na czas nieoznaczony. Masz dwa miesiące do końca umowy, najemca płaci w terminie, dba o mieszkanie, a Ty chcesz zachować kaucję i resztę zabezpieczeń? Czasu na wybór właściwej drogi jest dość. Niżej porównuję trzy możliwości i rozpisuję, co robić w ostatnich tygodniach umowy.
Co się dzieje, gdy kończy się umowa najmu na czas określony?
Wygasa z upływem terminu. Chyba że strony ją przedłużą albo najemca dalej korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego. W praktyce są trzy scenariusze: aneks do obecnej umowy, zupełnie nowy kontrakt albo przedłużenie dorozumiane, które wynika z samego zachowania stron. Decyzję lepiej podjąć przed ostatnim dniem umowy. Potem robi się mętnie (co właściwie was wiąże?), a przepisy mogą rozstrzygnąć sprawę za Ciebie.
Aneks do umowy najmu: kiedy wystarczy i co w nim zapisać
Aneks zmienia tylko termin i ewentualnie wybrane warunki. Cała reszta umowy obowiązuje dalej, łącznie z kaucją. Podpiszcie go przed upływem dotychczasowego terminu i w tej samej formie co umowę, czyli zwykle na piśmie. Wtedy nie ma ani jednego dnia przerwy, w którym najem formalnie by nie istniał.
Porządny aneks zawiera:
- nową datę zakończenia najmu,
- nową wysokość czynszu, jeśli strony się na nią zgodziły,
- zapis, że pozostałe postanowienia i zabezpieczenia wiążą nadal, w tym kaucja,
- datę i podpisy wszystkich stron umowy.
Masz poręczyciela? Poproś go o pisemną zgodę na przedłużenie, bo jego zobowiązanie mogło dotyczyć wyłącznie pierwotnego okresu. Jak coś budzi wątpliwości, daj treść do przejrzenia prawnikowi. A jeśli przy okazji chodzi Ci po głowie wyższa stawka, sprawdź najpierw zasady podwyżki czynszu przy przedłużeniu.
Nowa umowa zamiast aneksu: kiedy to lepszy wybór
Gdy zmienia się dużo warunków, zmieniają się strony albo stary dokument ma dziury, których aneksem sensownie nie połatasz. Wtedy nowa umowa. Jest jednak haczyk: łatwo zerwać ciągłość zabezpieczeń. Kaucję trzeba w nowym kontrakcie przenieść wprost, np. zapisem, że wpłacona wcześniej kwota zabezpiecza także nowy najem, albo ustanowić od nowa. Z poręczeniem to samo. No i protokół zdawczo-odbiorczy: przygotuj nowy albo odwołaj się do dotychczasowego, żeby przy wyprowadzce nikt się nie kłócił, od jakiego stanu lokalu liczyć zużycie.
Milczenie i dalsze korzystanie z lokalu po upływie umowy
Najemca po upływie terminu dalej używa lokalu, a Ty się zgadzasz, choćby milcząco. W razie wątpliwości przyjmuje się wtedy, że najem przedłużył się na czas nieoznaczony. Tak stanowi art. 674 Kodeksu cywilnego. I uwaga: przyjmowanie czynszu bez zastrzeżeń zwykle wystarczy, żeby uznać, że na dalszy najem się zgodziłeś.
Co to zmienia w praktyce? Sporo. Od tej chwili każda ze stron może zakończyć umowę wypowiedzeniem. Najemca zyskuje swobodę odejścia, Ty tracisz pewność co do daty. Rozwiązanie umowy wymaga wtedy pilnowania terminów i formy, a błędy przy wypowiedzeniu najmu potrafią przeciągnąć sprawę o miesiące.
Przedłużenie najmu okazjonalnego wymaga więcej formalności
Najem okazjonalny zawiera się na czas oznaczony. Dlatego przedłużasz go świadomie, a nie przez milczenie. Jeśli umowa przejdzie w czas nieoznaczony, możesz stracić to, dla czego w ogóle wybrałeś ten tryb, czyli uproszczoną drogę do opróżnienia lokalu. Przed podpisem sprawdź, czy oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zgoda właściciela lokalu zastępczego obejmują nowy termin. Często trzeba je odnowić. Tu w grę wchodzi akt notarialny i szczegółowe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, więc moim zdaniem każdy krok omów z prawnikiem albo notariuszem. Nie ma co ryzykować.
Przedłużenie umowy najmu: porównanie trzech dróg
Dla właściciela, który chce utrzymać zabezpieczenia, aneks jest zwykle najprostszy, nowa umowa najbardziej elastyczna, a milczenie najmniej przewidywalne. Różnice widać w czterech obszarach:
- Formalności: aneks to krótki dokument, nowa umowa wymaga pełnej treści i protokołu, milczenie nie wymaga niczego, ale też niczego nie dokumentuje.
- Kaucja i poręczenie: przy aneksie obowiązują dalej, przy nowej umowie trzeba je przenieść, przy milczeniu kaucja zostaje, ale los poręczenia bywa niepewny.
- Zmiana czynszu: aneks i nowa umowa pozwalają od razu ustalić nową stawkę, milczenie utrzymuje dotychczasową.
- Zakończenie najmu w przyszłości: aneks i nowa umowa dają konkretną datę, milczenie oznacza wypowiedzenie.
Zmienia się głównie termin? Aneks. Zmieniacie prawie wszystko? Nowa umowa. Na milczenie zdaj się tylko wtedy, gdy najem na czas nieoznaczony naprawdę Ci pasuje.
Harmonogram działań przed końcem umowy najmu
Polecam zacząć jakieś dwa miesiące przed końcem umowy. Wtedy spokojnie zdążysz z rozmową, dokumentem i podpisem, bez nerwówki w ostatnim tygodniu. Kolejność, która się sprawdza:
- Przejrzyj umowę i zabezpieczenia: kaucję, poręczenie, a przy najmie okazjonalnym oświadczenia notarialne.
- Porozmawiaj z najemcą o dalszym najmie, okresie i ewentualnej zmianie czynszu.
- Zdecyduj o formie: aneks czy nowa umowa.
- Przygotuj dokument, a przy bardziej złożonych zmianach weź do pomocy prawnika.
- Podpiszcie go przed upływem obecnego terminu.
- Trzymaj aneks razem z umową, żeby oba dokumenty były pod ręką.
W Tenanto alert o końcu umowy przypomina o zbliżającym się terminie, umowa dostaje status „kończy się”, a podpisany aneks zapiszesz w dokumentach lokalu.
Krótko mówiąc: przedłużenie umowy najmu zaplanowane z wyprzedzeniem i spisane aneksem chroni kaucję, poręczenie i przewidywalność najmu. A Tobie oszczędza kłótni o to, jaka umowa właściwie obowiązuje. Chcesz załatwić inne sprawy związane z wynajmem? Zajrzyj do naszych poradników o umowach najmu.
Najczęstsze pytania
Nie w taki prosty, automatyczny sposób. Przedłuża się tylko wtedy, gdy najemca dalej korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego, także wyrażoną samym zachowaniem. Wtedy najem trwa na czas nieoznaczony i można go zakończyć wypowiedzeniem.
Nie, o ile aneks potwierdza, że dotychczasowe zabezpieczenia obowiązują dalej. Kaucja zostaje u wynajmującego i zabezpiecza cały przedłużony okres. Najlepiej zapisać to w aneksie wprost. Mniej sporów przy rozliczeniu.
Tak. Jeśli obie strony się zgadzają, nową stawkę wpisujesz w aneksie razem z datą, od której obowiązuje. Najemca się nie zgadza albo nie masz pewności co do zasad podwyżki? Skonsultuj się z prawnikiem.
