Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron: jak to zrobić
Tak, rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron jest możliwe w każdej chwili. Wystarczy, że wynajmujący i najemca złożą zgodne oświadczenie. Bez podawania przyczyny, bez czekania na okres wypowiedzenia. Typowy scenariusz? Umowa na czas określony trwa do czerwca, a w grudniu najemca dostaje pracę w innym mieście i chce się wynieść zaraz po Nowym Roku. Niżej piszę, co wpisać do porozumienia, czym różni się ono od wypowiedzenia i na co uważać przy oddawaniu mieszkania.
Czy można rozwiązać umowę najmu za porozumieniem stron przed terminem?
Można, jeśli obie strony tego chcą. Podstawą jest zasada swobody umów z art. 3531 tekstu jednolitego Kodeksu cywilnego. Ale uwaga: ta sama ustawa w art. 673 § 3 pozwala wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony tylko w przypadkach, które wskazano w samej umowie. Twoja umowa ich nie przewiduje? Wtedy porozumienie jest zwykle najprostszym wyjściem. Właściciel nie musi się zgodzić. Może. A jeśli się zgodzi, to współdecyduje o warunkach (i to jest w sumie uczciwy układ dla obu stron). Przy najmie na czas określony i nieokreślony wszystko działa tak samo.
Porozumienie a wypowiedzenie umowy najmu: najważniejsze różnice
Porozumienie wymaga zgody obu stron. Wypowiedzenie to jednostronna decyzja. Reszta różnic w tabeli:
| Kwestia | Porozumienie stron | Wypowiedzenie |
|---|---|---|
| Kto decyduje | Obie strony wspólnie | Jedna strona |
| Czy trzeba podać przyczynę | Nie | Zależy od umowy i przepisów |
| Termin zakończenia | Dowolny, uzgodniony | Okres wypowiedzenia z umowy lub ustawy |
| Najem na czas określony | Zawsze możliwe | Tylko w przypadkach wskazanych w umowie |
| Ustalenie rozliczeń | W treści porozumienia | Według umowy |
O terminach i wymogach pisaliśmy osobno, w tekście o tym, jaka powinna być forma wypowiedzenia umowy najmu. Kiedy to najemca prosi o wcześniejsze wyjście, porozumienie daje obu stronom kontrolę nad datą i rozliczeniem. Nikt nikogo nie zaskakuje.
Co zapisać w porozumieniu o rozwiązaniu najmu?
Minimum to strony, umowa, data rozwiązania i sposób rozliczenia. W praktyce polecam dopisać więcej:
- strony oraz oznaczenie umowy (data zawarcia, adres lokalu),
- datę rozwiązania umowy,
- termin i sposób wydania lokalu oraz kluczy,
- rozliczenie kaucji według zasad z umowy,
- media i opłaty do dnia wydania mieszkania,
- rzeczy najemcy i termin ich odbioru,
- oświadczenie o braku wzajemnych roszczeń albo o ich zakresie.
Z kaucją jest prosto. Zwraca się ją albo pomniejsza o potrącenia tak, jak mówi umowa, więc wystarczy do niej odesłać. Gorzej z przedmiotami, które zostaną w mieszkaniu. To lepiej ustalić z góry, bo rzeczy zostawione przez najemcę to klasyczne źródło nieporozumień. Aha, do porozumienia często dołącza się protokół zdawczo-odbiorczy.
Jaka forma porozumienia i kto je podpisuje?
Najbezpieczniej na piśmie, w dwóch egzemplarzach, z podpisami wszystkich stron umowy. Wszystkich, czyli także współnajemców i współwłaścicieli. Porozumienie podpisane tylko przez część z nich może potem budzić wątpliwości, a po co komu to? Forma pisemna ma tu głównie znaczenie dowodowe. No chyba że umowa zastrzega ją dla zmian i rozwiązania - wtedy trzeba się jej trzymać. Przy najmie okazjonalnym zasady są te same, choć moim zdaniem warto przejrzeć zapisy umowy i jej załączników. W Tenanto porozumienie i protokół można dołączyć do dokumentów lokalu, a po zakończeniu najmu warto zaktualizować status umowy i lokalu.
Wydanie lokalu i rozliczenie po zakończeniu najmu
Najemca oddaje lokal w stanie niepogorszonym. Normalne zużycie go nie obciąża, co wynika z art. 675 Kodeksu cywilnego. Kolejność, która sprawdza się w praktyce:
- wspólne oględziny mieszkania,
- przekazanie wszystkich kompletów kluczy,
- spisanie stanów mediów w protokole,
- rozliczenie kaucji według umowy,
- potwierdzenie, że umowa wygasła w uzgodnionym dniu.
I jeszcze jedno. Warunki ustalaj spokojnie, bez straszenia sankcjami. Najemca, który sam prosi o zgodę, zwykle chce rozstać się bez konfliktu. Szkoda to psuć. A jeśli mimo wszystko wybuchnie spór o stan lokalu albo rozliczenie? Wtedy lepiej skonsultować sprawę z prawnikiem.
Nowy najemca i kolejna umowa
Znasz datę wyjazdu, więc możesz zaplanować szukanie następcy tak, żeby mieszkanie nie stało puste. Pokazywać lokal można jeszcze w grudniu, o ile obecny lokator się zgodzi, a nową umowę podpisać od dnia po wydaniu kluczy. To też dobry moment, żeby na spokojnie przemyśleć wybór czasu trwania umowy i ewentualne zapisy o wcześniejszym wypowiedzeniu. Bo gdy obie strony chcą zakończyć współpracę, rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem i tak zostaje najprostszą i najmniej konfliktową drogą. Nie ma co kombinować.
Najczęstsze pytania
Nie musi. Porozumienie wymaga zgody obu stron. Bez niej umowa dalej obowiązuje, a zakończyć ją można tylko na zasadach wypowiedzenia, które w niej przewidziano.
Nie zawsze, ale forma pisemna jest zalecana, bo łatwiej wtedy udowodnić, co ustalono. Obowiązkowa staje się wtedy, gdy umowa zastrzega ją dla zmian i rozwiązania.
Rozlicza się ją według zasad z umowy, a sposób rozliczenia dobrze wpisać do porozumienia. Strony nie mogą dogadać się co do potrąceń? Wtedy najlepiej zwrócić się do prawnika.
