Przeglądy w mieszkaniu na wynajem: gaz, komin i elektryka
Przeglądy w mieszkaniu na wynajem to kontrola instalacji gazowej, przewodów kominowych i elektryki. Organizuje je właściciel albo zarządca budynku, nie najemca. Właściciel lokalu zapewnia dostęp do mieszkania i pilnuje swoich urządzeń, a lokator ma obowiązek wpuścić kontrolującego. Niżej rozpisuję, kto za co odpowiada w bloku i w kamienicy, co obejmuje każda kontrola i co zrobić z najemcą, który nie otwiera drzwi. Przy wynajmie na pokoje to, kto odpowiada za wpuszczenie kontrolującego, zależy też od tego, czy podpisujesz z lokatorami jedną umowę czy osobne umowy.
Jakie przeglądy w mieszkaniu na wynajem są obowiązkowe?
Mieszkanie na wynajem podlega tym samym kontrolom okresowym budynku co każdy inny lokal. Zakres wyznacza ustawa Prawo budowlane w art. 62: instalację gazową i przewody kominowe sprawdza się co najmniej raz w roku, a instalację elektryczną i piorunochronną co najmniej raz na pięć lat.
- Instalacja gazowa - szczelność i stan urządzeń gazowych.
- Przewody kominowe, czyli dymowe, spalinowe i wentylacyjne - drożność i ciąg.
- Instalacja elektryczna i piorunochronna - zabezpieczenia, ochrona przed porażeniem, izolacja przewodów i uziemienia.
Czy najem coś tu zmienia? Ani zakres, ani terminy. Zmienia się jedno: kto fizycznie otwiera drzwi kontrolującemu.
Budynek, lokal i najemca: kto odpowiada za który przegląd?
Kontrolę zleca właściciel lub zarządca budynku. Nigdy najemca. W bloku wspólnoty albo spółdzielni przeglądy zamawia zarządca dla całej nieruchomości, razem z instalacjami w poszczególnych mieszkaniach. A w kamienicy z jednym właścicielem? Tam organizuje je on sam. Role rozkładają się tak:
- zarządca lub właściciel budynku - zleca kontrole i przechowuje ich wyniki,
- właściciel lokalu - umożliwia wejście i usuwa usterki w instalacji oraz urządzeniach mieszkania, takich jak kuchenka, kocioł czy podgrzewacz wody,
- najemca - udostępnia lokal w wyznaczonym terminie, zgłasza awarie i nie przerabia instalacji na własną rękę.
Przegląd gazowy w wynajmowanym mieszkaniu - co się sprawdza i co zostaje po stronie właściciela
Kontrola gazowa sprawdza szczelność instalacji i stan podłączonych urządzeń, a wynik ląduje w protokole. Nie myl jej z serwisem kotła czy piecyka, który zaleca producent (to częsta pomyłka). Ustawowa kontrola dotyczy instalacji. Serwis dba o sprawność i gwarancję konkretnego urządzenia. Zalecenia z protokołu, które dotyczą wnętrza mieszkania, wykonuje jego właściciel. Moim zdaniem zawsze opłaca się poprosić zarządcę o kopię protokołu. Bo to papier, który potwierdza, że instalacja była sprawna w dniu wydania lokalu najemcy.
Przegląd kominiarski: kto płaci w bloku, a kto w kamienicy?
Płaci ten, kto zleca kontrolę przewodów kominowych: wspólnota, spółdzielnia albo właściciel budynku. We wspólnocie ten wydatek wchodzi w koszty zarządu nieruchomością wspólną, więc i tak pokrywa go pośrednio właściciel mieszkania w zaliczkach. Przerzucenie go na lokatora? Tylko jeśli przewiduje to umowa najmu, tak samo jak przy ustaleniu, kto płaci za drobne naprawy. Aha, kominiarz dość często każe odsłonić kratkę wentylacyjną zastawioną szafą albo odłączyć okap od kanału wentylacyjnego. Najemca musi o tym wiedzieć, inaczej za rok będzie to samo.
Przegląd instalacji elektrycznej w mieszkaniu - zakres i dobry moment
Kontrola elektryczna sprawdza stan instalacji i skuteczność ochrony przeciwporażeniowej. Robi ją osoba z uprawnieniami. Ale uwaga: badanie budynkowe nie zdejmuje z właściciela lokalu odpowiedzialności za to, co jest za licznikiem. Gniazdka, obwody, rozdzielnica w mieszkaniu - to wszystko jego działka. Dodatkowe sprawdzenie przed wpuszczeniem nowego lokatora albo po remoncie nie jest obowiązkowe. W praktyce to po prostu rozsądny ruch. No i najemca nie powinien sam przerabiać gniazdek ani dokładać obwodów.
Co zrobić, gdy najemca nie udostępnia mieszkania do kontroli?
Najemca powinien wpuścić kontrolującego, a najprościej wpisać ten obowiązek wprost do umowy najmu. Termin przepadł? Działaj po kolei:
- Uprzedź lokatora o terminie kontroli z wyprzedzeniem.
- Uzgodnij z zarządcą drugi termin.
- Wyślij pisemne wezwanie do udostępnienia lokalu.
- Poinformuj zarządcę budynku, że kontrola się nie odbyła i dlaczego.
Brak aktualnego przeglądu może osłabić Twoją pozycję przy szkodzie, bo warunki ubezpieczenia często wymagają sprawnych instalacji. Zajrzyj do OWU, czyli ogólnych warunków, na których opiera się polisa właściciela mieszkania na wynajem. A jeśli dochodzi do sporu z najemcą albo zarządcą, nie kombinuj sam. Prawnik.
Jak przechowywać protokoły i historię przeglądów lokalu?
Protokoły z kontroli trzymaj razem z dokumentami najmu, bo dowodzą stanu instalacji w konkretnym dniu. Książkę obiektu budowlanego prowadzi właściciel lub zarządca budynku, a właściciel mieszkania może poprosić o kopie protokołów dotyczących swojego lokalu. W Tenanto takie dokumenty lądują tam, gdzie jest kartoteka budynku z przeglądami, obok tablicy napraw zgłaszanych przez najemców.
W sumie przeglądy w mieszkaniu na wynajem sprowadzają się do prostego podziału: budynek zleca kontrole, właściciel lokalu zapewnia dostęp i naprawia usterki w mieszkaniu, a najemca otwiera drzwi i zgłasza awarie. Chcesz załatwić resztę obowiązków? Zajrzyj do działu porady dla wynajmujących mieszkania.
Najczęstsze pytania
Nie. We wspólnocie albo spółdzielni kontrolę zleca zarządca budynku dla wszystkich lokali. Właściciel mieszkania zapewnia dostęp i usuwa w swoim lokalu usterki wskazane w protokole.
Powinien udostępnić lokal, bo kontrola dotyczy bezpieczeństwa całego budynku. Odmowa to podstawa do pisemnego wezwania. Jeśli konflikt się ciągnie, skonsultuj sprawę z prawnikiem.
Części wspólne naprawia wspólnota albo właściciel budynku. Instalacje i urządzenia w lokalu to sprawa właściciela mieszkania, chyba że szkodę wyrządził najemca.
