Najemca z Ukrainy po zmianach od 1 lipca 2024: co sprawdzić w umowie
Najemca z Ukrainy może dalej wynajmować mieszkanie. Dlaczego? Bo ustawa z 15 maja 2024 r. zmieniająca specustawę przedłużyła jego legalny pobyt do 30 września 2025 r., zamiast dotychczasowego terminu 30 czerwca 2024 r. Nowe przepisy weszły w życie 1 lipca 2024 r. i zasad samego najmu nie ruszyły. Dla umowy liczą się trzy rzeczy: aktualne dane stron, dokumenty i czas jej trwania. Kontrakt z 2022 r. wygasa w lipcu? No to właśnie teraz jest moment, żeby zdecydować o kolejnym roku i przygotować papiery.
Co zmienia się od 1 lipca 2024 dla legalnego pobytu obywatela Ukrainy?
Artykuł 2 ust. 1 specustawy w nowym brzmieniu uznaje pobyt za legalny do 30 września 2025 r. Warunki są dwa: legalny przyjazd do Polski i deklaracja zamiaru pozostania w kraju. Większość zmian obowiązuje od 1 lipca 2024 r. Ale nie wszystkie - tekst nowelizacji w Dzienniku Ustaw przewiduje dla części przepisów inne terminy, na przykład 25 czerwca lub 1 września 2024 r. Przy szczegółach polecam więc sięgnąć do samego aktu, a nie do skrótów prasowych (te lubią upraszczać).
Nowelizacja dotyka też świadczeń dla rodzin i wiąże je z nauką dzieci. Na treść umowy najmu wpływu to nie ma. Żadnego.
Specustawa ukraińska a najem: czego nowelizacja nie zmienia
Specustawa reguluje pobyt, nie stosunek najmu. Prawa i obowiązki stron dalej wynikają więc z umowy i z ogólnych przepisów o najmie. Czynsz, kaucja, zasady wypowiedzenia i korzystania z lokalu zostają takie, jak je ustaliliście dwa lata temu. I żaden z nowych przepisów nie każe ich renegocjować.
Jak oceniać lokatora? Tak samo jak każdego innego: terminowość płatności, stan mieszkania, dotychczasowa współpraca. Obywatelstwa na tej liście nie ma. Skoro rodzina płaci na czas i dba o lokal, to w sumie są to jedyne argumenty, które powinny przesądzić o dalszym wynajmie.
Ustawa nie wiąże też długości umowy z datą legalnego pobytu. Czas trwania najmu to decyzja stron. A gdy konkretna sytuacja budzi wątpliwości, zapytaj prawnika.
Umowa najmu z obywatelem Ukrainy: jakie dane i dokumenty zweryfikować przed przedłużeniem
Zanim podpiszecie aneks, sprawdź, czy dane najemcy wpisane do umowy w 2022 r. są wciąż aktualne. Dwa lata to sporo czasu i mogło się zmienić niejedno:
- dokument tożsamości - mógł zostać wymieniony, więc seria i numer z umowy bywają już nieaktualne,
- skład osób w lokalu - ktoś mógł dołączyć do rodziny albo się wyprowadzić,
- dane kontaktowe - telefon i adres e-mail do korespondencji.
Pełny zakres informacji o cudzoziemcu, które powinny znaleźć się w dokumencie, opisuje osobny wpis o tym, jak wygląda wynajem mieszkania obcokrajowcowi. Inaczej wygląda sytuacja, gdy stroną kontraktu nie jest rodzina, tylko pracodawca. Wtedy obowiązują odmienne zasady reprezentacji i odpowiedzialności, a przed przedłużeniem trzeba zweryfikować, kto może podpisać aneks w imieniu spółki - to temat tekstu o tym, czym różni się wynajem mieszkania firmie.
Umowa powstała w dwóch językach? Obie wersje aneksu muszą mówić to samo. Dobrze też zapisać wprost, która z nich jest wiążąca w razie rozbieżności.
Aneks czy nowa umowa? Jak przedłużyć najem, gdy lokatorem jest najemca z Ukrainy
Warunki się nie zmieniają? Wystarczy pisemny aneks z nowym terminem. Nowa umowa ma sens dopiero przy większych zmianach, takich jak inny krąg lokatorów czy przebudowane zasady rozliczeń. Aneks jest krótszy i zachowuje ciągłość z protokołem oraz kaucją z 2022 r. Przedłużenie umowy najmu z Ukraińcem nie wymaga pod tym względem żadnej szczególnej formy.
Jedną rzecz wybierz świadomie: czy kolejny rok ma być następnym okresem oznaczonym, czy najem przechodzi na czas nieoznaczony. Skutki obu wariantów mocno się różnią, zwłaszcza przy wypowiedzeniu, co wyjaśnia artykuł o tym, czym jest umowa na czas określony i jej alternatywa.
Najgorzej jest zostawić sprawę bez dokumentu. Lokator mieszka wtedy dalej po terminie, a żadna ze stron nie ma pewności, na jakich warunkach. Dlatego jeszcze przed końcem umowy porozmawiaj z rodziną o jej planach na następne miesiące - bez żądania deklaracji, których nie wymagasz od innych lokatorów.
Lista kontrolna przed podpisaniem aneksu w lipcu 2024
Aneks do umowy najmu z cudzoziemcem przygotowuje się w tych samych krokach co każdy inny. Po kolei:
- Sprawdź dokładną datę końca obecnej umowy.
- Zweryfikuj dane najemcy i jego aktualny dokument tożsamości.
- Zaktualizuj listę osób zamieszkujących lokal.
- Wpisz nowy termin obowiązywania.
- Potwierdź wysokość czynszu i opłat albo zapisz ich zmianę.
- Ustal, co dzieje się z kaucją wpłaconą na początku najmu.
- Zadbaj o formę pisemną i podpisy wszystkich stron umowy.
- Przekaż każdej stronie jej egzemplarz.
Aha, przedłużenie to też dobra okazja, żeby obejrzeć mieszkanie i uzupełnić protokół o zmiany, które zaszły od wprowadzenia się rodziny. W Tenanto przypomnienie o kończącej się umowie pozwala nie przegapić terminu, a podpisany aneks można przechowywać przy lokalu razem z umową i protokołem.
Sprawy graniczne, na przykład nietypowy tytuł pobytowy lokatora albo spór o warunki dalszego najmu? Tu lepiej iść do prawnika, niż rozstrzygać samemu.
W praktyce najemca z Ukrainy przedłuża umowę na tych samych zasadach co każdy inny lokator. Nowelizacja usuwa jedynie wątpliwość co do legalności jego pobytu. Reszta zależy od tego, co ustalicie i zapiszecie w aneksie.
Najczęstsze pytania
Tak. Przepisy o pobycie nie blokują przedłużenia, a nowy termin ustalają same strony. Wystarczy pisemny aneks podpisany przez wszystkich, którzy zawierali pierwotną umowę.
Nie, znowelizowana specustawa o pomocy obywatelom Ukrainy nie wiąże długości najmu z tą datą. O czasie trwania kontraktu decydują wynajmujący i lokator. Masz wątpliwości co do konkretnej sytuacji? Omów je z prawnikiem.
Nie. Nowelizacja nie nakłada na wynajmującego nowych obowiązków związanych z treścią umowy. Wystarczą aktualne dane najemcy i jego ważny dokument tożsamości, tak jak przy każdym innym lokatorze.
