Remont w bloku a najemca: hałas, wyłączenia wody i obniżka czynszu
Remont w bloku a najemca - zasada jest prosta: zarząd wspólnoty może żądać wstępu do lokalu, gdy wymagają tego prace w nieruchomości wspólnej, a lokator udostępnia mieszkanie po ustaleniu terminu. A jeśli roboty ograniczają korzystanie z lokalu? Wtedy może on żądać odpowiedniego obniżenia czynszu. Kwiecień otwiera sezon robót we wspólnotach, więc właściciele właśnie dostają zawiadomienia o wymianie pionów i ociepleniu budynku. No i chwilę później pada pytanie lokatora: czy za okres hałasu zapłaci pełną stawkę?
Remont w bloku a najemca: kto ma jakie obowiązki?
Układ jest trójstronny. Wspólnota prowadzi roboty, właściciel odpowiada wobec niej za dostęp do lokalu, a najemca ten dostęp faktycznie zapewnia. Podstawa to art. 13 ust. 2, który zawiera tekst jednolity ustawy o własności lokali: właściciel na żądanie zarządu zezwala na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. To samo dotyczy wyposażenia budynku w dodatkowe instalacje. Stroną dla zarządu pozostaje więc wynajmujący. Bo umowa najmu wiąże wyłącznie jego i lokatora, wspólnoty w niej nie ma. Aha, w spółdzielni zasady wynikają z odrębnych przepisów i regulaminów.
Kiedy najemca musi udostępnić mieszkanie ekipie?
Przy awarii niezwłocznie. Przy planowanych pracach - po wcześniejszym ustaleniu terminu. Tak stanowi art. 10 ust. 1 i 3, który znajdziesz w ustawie o ochronie praw lokatorów: usterka wywołująca szkodę lub nią grożąca oznacza natychmiastowe otwarcie drzwi, natomiast przegląd i roboty wymagają umówionej daty. Wstęp do lokalu na żądanie zarządu to zatem nie wizyta bez zapowiedzi. Jest jeszcze ustęp 4 tego samego artykułu, który przewiduje lokal zamienny na koszt właściciela, najwyżej na rok, gdy naprawa tego wymaga (przy typowych robotach to rzadkość).
Czy najemca musi udostępnić mieszkanie na remont? Tak, ale ma prawo współdecydować o dacie. Termin najlepiej potwierdzić na piśmie lub w wiadomości, z godzinami i zakresem prac. W praktyce taki ślad przydaje się, gdy ekipa nie przyjdzie albo zacznie się spór o to, co właściwie uzgodniono.
Kto informuje najemcę o remoncie bloku?
Właściciel. Zawiadomienie zarządu trafia do niego i to on powinien przekazać je lokatorowi, który korespondencji wspólnoty zwykle w ogóle nie dostaje. Łańcuch informacji wygląda tak:
- Zarząd lub zarządca wysyła harmonogram robót.
- Właściciel przekazuje najemcy zakres i daty.
- Najemca potwierdza dostępność albo proponuje inny termin.
- Właściciel odpowiada zarządowi.
Czego potrzebuje lokator? Czterech rzeczy: opisu prac, przewidywanych dat, dni wyłączeń mediów oraz kontaktu do wykonawcy lub administracji. W Tenanto taki komunikat można opublikować jako ogłoszenia w panelu najemcy, dzięki czemu terminy nie giną w prywatnej korespondencji.
Wymiana pionów i termomodernizacja: co odczuje lokator?
To dwie różne historie. Wymiana pionów w wynajmowanym mieszkaniu oznacza wejście ekipy do środka i przerwy w dostawie wody. Ocieplenie budynku to głównie hałas, rusztowania i mniej światła. Typowe prace i ich skutki:
- Piony wodno-kanalizacyjne - wyłączenia wody, kucie w łazience lub kuchni, kurz.
- Ocieplenie elewacji - rusztowania, zasłonięte okna, odgłosy wiercenia, ograniczona prywatność.
- Instalacje w częściach wspólnych - krótkie przerwy w mediach.
- Prace na klatce schodowej - utrudnione dojście do drzwi.
Termomodernizacja bloku a najem to uciążliwość rozłożona w czasie, zwykle bez wchodzenia do lokalu. Moim zdaniem trzeba tu od razu odróżnić zwykłą niedogodność od realnego ograniczenia używania mieszkania. Bo tylko to drugie ma znaczenie przy rozmowie o czynszu. Zakres i daty robót dobrze jest odnotować, a w Tenanto służy do tego kartoteka, w której powstaje historia napraw budynku.
Czy najemcy należy się obniżka czynszu za remont budynku?
Tak. Jeśli roboty ograniczają przydatność lokalu do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania tych ograniczeń. Ile konkretnie? No właśnie. Kodeks cywilny mówi jedynie o obniżeniu „odpowiednim”, bez wskazania wysokości, dlatego kwotę ustalają strony. Podstawę i sposób liczenia opisujemy szerzej w tekście o tym, jak działa obniżenie czynszu za wady na gruncie art. 664 Kodeksu cywilnego.
Ten sam przepis pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, ale dotyczy wad uniemożliwiających używanie lokalu. Nie zwykłego hałasu. Osobną, poważniejszą sytuacją są wady zagrażające zdrowiu, o których mówi art. 682. A gdy strony różnie oceniają skalę ograniczeń, lepiej zapytać prawnika, niż zgadywać.
Jak rozmawiać z najemcą o obniżce?
Wcześnie. Najlepiej podjąć temat, zanim ruszą prace, i ustalić zasady na piśmie. Do uzgodnienia są trzy sprawy:
- okres obowiązywania ulgi, powiązany z faktycznym czasem uciążliwości,
- zakres ograniczeń, czyli brak wody, niedostępne pomieszczenie albo hałas w godzinach pracy zdalnej,
- sposób rozliczenia.
Wystarczy krótki aneks lub pisemne porozumienie przechowywane razem z umową. I nie ma co się zapierać: dla właściciela ugodowe podejście kosztuje mniej niż utrata lokatora w środku sezonu robót, kiedy mieszkanie za rusztowaniem trudno wynająć ponownie.
Remont w bloku a najemca: przekaż mu informację zarządu i od razu ustal termin wstępu. Każdy z nich najlepiej mieć potwierdzony na piśmie.
Najczęstsze pytania
Nie. Lokator ma obowiązek udostępnić mieszkanie po ustaleniu terminu, a przy awarii niezwłocznie. Negocjować można datę i godziny, nie sam wstęp.
To zależy. Liczy się, czy uciążliwość realnie ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku. Ocena zależy od okoliczności, a kwotę uzgadniają strony. W razie sporu pomoże prawnik.
Najpierw zgłoszenie: szkodę trzeba od razu zgłosić właścicielowi i zarządowi. Przydadzą się zdjęcia oraz protokół spisany z udziałem wykonawcy. Dopiero na tej podstawie ustala się, czy odpowiada firma prowadząca roboty, czy wspólnota.
