Sprzedaż wynajmowanego mieszkania: co dzieje się z umową najmu
Sprzedajesz mieszkanie, w którym ktoś mieszka? Przy sprzedaży wynajmowanego mieszkania umowa najmu nie wygasa. Kupujący ją przejmuje i od tej chwili to on jest wynajmującym. Nie musisz więc wypowiadać najmu przed transakcją. Niżej piszę, kiedy nabywca może umowę wypowiedzieć, co zrobić z kaucją, jakie papiery mu dać i co powiedzieć obu stronom.
Czy sprzedaż wynajmowanego mieszkania kończy umowę najmu?
Nie. Umowa trwa dalej, a nabywca po prostu wchodzi w buty dotychczasowego wynajmującego. Tak stanowi art. 678 Kodeksu cywilnego, polecam zajrzeć do aktualnego tekstu Kodeksu cywilnego. W praktyce nowy właściciel dostaje w pakiecie wszystkie prawa i obowiązki wynajmującego. Lokator mieszka jak mieszkał, na tych samych warunkach. Zmienia się tylko adresat przelewu: od chwili przejścia własności czynsz idzie do kupującego.
Zgoda najemcy na sprzedaż? Niepotrzebna. Ale i tak uprzedź go wcześnie. Bo to od niego zależy, czy kupujący w ogóle zobaczy mieszkanie i czy przekazanie lokalu obejdzie się bez nerwów.
Kiedy nabywca mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu?
Co do zasady nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów. Jest jeden wyjątek, i to ważny: umowa zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal już wydany najemcy. Wtedy nie może. Data pewna to data potwierdzona urzędowo (np. poświadczeniem notarialnym albo pieczęcią urzędu), więc nikt jej potem nie zmieni ani nie podważy.
Przy mieszkaniach kodeks to zresztą nie wszystko. Dopuszczalne przyczyny i tryb wypowiedzenia reguluje też ustawa o ochronie praw lokatorów, więc nowy właściciel nie zakończy najmu, kiedy mu się zachce. Jak wygląda skuteczne wypowiedzenie umowy najmu, opisujemy w osobnym tekście. A jeśli umowa nie ma daty pewnej albo już jest spór o wydanie lokalu? Tu moim zdaniem nie ma co kombinować, niech sprawę oceni prawnik.
Sprzedaż mieszkania z najemcą czy po zakończeniu najmu: dwie drogi
Możesz sprzedać lokal razem z lokatorem albo poczekać do końca umowy i sprzedać pusty. Wszystko zależy od tego, kogo szukasz po drugiej stronie. Mieszkanie z najemcą to dobra oferta dla inwestora, bo czynsz wpada od pierwszego dnia. Tyle że chętnych jest mniej, a każde oglądanie trzeba umawiać z kimś, kto tam na co dzień żyje (i nie zawsze ma ochotę sprzątać pod kolejną wizytę).
Pusty lokal trafia do szerszego grona, także do ludzi kupujących dla siebie. Cena? Kilka miesięcy bez czynszu i konieczność wcześniejszego zamknięcia najmu zgodnie z umową. Masz umowę najmu okazjonalnego? Kupujący też ją przejmuje, pamiętaj o tym. Termin sprzedaży łatwiej zaplanować, gdy Tenanto przypomina o kończącej się umowie, a statusy lokali pokazują, które mieszkanie wkrótce się zwolni.
Kaucja przy sprzedaży mieszkania: kto ją zwraca najemcy?
Po transakcji kaucję odda najemcy nowy właściciel, kiedy najem się skończy. Dlatego trzeba ją rozliczyć między sprzedającym a kupującym. Zwykle sprzedający przelewa kupującemu kwotę kaucji albo strony uwzględniają ją w cenie. Obojętnie jak, byle było to zapisane w umowie sprzedaży.
No i lokator musi wiedzieć, od kogo ma potem żądać zwrotu. Zasady, według których przebiega rozliczenie kaucji z najemcą, po sprzedaży są te same. Zmienia się tylko osoba, która je stosuje. Dokładne brzmienie zapisu w akcie ustal z notariuszem.
Jakie dokumenty przekazać kupującemu?
Wszystko, co pozwoli mu przejąć najem bez zgadywania. Umowa, aneksy, protokoły, info o kaucji. Konkretnie:
- umowę najmu ze wszystkimi aneksami,
- protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu lokalu,
- przy najmie okazjonalnym oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu zastępczego,
- potwierdzenie wpłaty kaucji,
- dane kontaktowe najemcy,
- historię napraw i przeglądów.
Kompletowanie tego idzie szybko, jeśli aneksy, protokoły i kartoteka budynku z historią przeglądów leżą w jednym systemie, a Tenanto trzyma dokumenty najmu w jednym miejscu. Aha, po transakcji najemca musi dostać zawiadomienie o zmianie właściciela i numer nowego rachunku do wpłat czynszu. Bez tego przelew pójdzie w złe miejsce.
Co powiedzieć kupującemu i najemcy przed transakcją?
Kupującemu mów od razu: lokal jest wynajęty, na takich warunkach, do takiej daty. On przejmuje umowę dokładnie w obecnym kształcie. Przemilczenie najmu? Prosta droga do sporu tuż po podpisaniu aktu. Kolejność, która w praktyce się sprawdza:
- Sprawdź rodzaj i formę umowy: czas oznaczony czy nieoznaczony, forma pisemna, data pewna.
- Ustal z najemcą, jak i kiedy kupujący będą oglądać lokal.
- Ujawnij kupującemu warunki najmu i wysokość kaucji.
- Zapisz w umowie sprzedaży rozliczenie kaucji i czynszu za miesiąc transakcji.
- Po sprzedaży zawiadom najemcę na piśmie.
O tym, czy sprzedaż pójdzie gładko, decyduje w sumie jedno: jasna informacja dla kupującego i dla lokatora. Nietypowa umowa albo spór z najemcą to już temat dla notariusza lub prawnika. Więcej praktycznych rzeczy znajdziesz w dziale, gdzie zebraliśmy teksty o zarządzaniu najmem.
Najczęstsze pytania
Nie. Najem przechodzi na nabywcę z mocy prawa, więc zgoda lokatora nie jest potrzebna. Ale jego współpraca bardzo ułatwia pokazywanie lokalu i późniejsze przekazanie, dlatego lepiej rozmawiać z nim od początku.
Nie. Może co najwyżej wypowiedzieć umowę w granicach Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. A przy umowie na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną i przy wydanym lokalu nawet tego nie może. Eksmisja? Zawsze przez sąd.
Przy zwykłym najmie prywatnego lokalu sama umowa takiego prawa nie daje. Chyba że strony same je wpisały. W nietypowej sytuacji sprawdź to z prawnikiem, zanim podpiszesz akt.
