Eksmisja najemcy: kiedy jest możliwa i jak przebiega
Eksmisja najemcy wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy najem skutecznie się zakończył. I przeprowadza ją komornik, na podstawie tytułu wykonawczego, a nie sam właściciel. Lokator nie płaci, dostał wypowiedzenie i dalej nie oddaje kluczy? Przed Tobą wypowiedzenie, pozew, wyrok i egzekucja komornicza. Niżej rozpisuję każdy z tych etapów. Opisuję też działania na własną rękę, które miały przyspieszyć sprawę, a w praktyce obracają się przeciwko właścicielowi.
Kiedy eksmisja najemcy jest możliwa?
Eksmisja jest możliwa, gdy umowa najmu wygasła albo została skutecznie wypowiedziana, a najemca dalej siedzi w lokalu bez tytułu prawnego. Najczęściej chodzi o:
- zaległości w czynszu i opłatach,
- używanie lokalu niezgodnie z umową lub jego niszczenie,
- rażące albo uporczywe naruszanie porządku domowego,
- upływ okresu, na jaki zawarto umowę na czas określony.
Przy długach sprawa ma swój haczyk. Ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga, żeby przed wypowiedzeniem uprzedzić najemcę na piśmie o takim zamiarze i dać mu dodatkowy termin na zapłatę. Pominiesz to i późniejszy pozew może się posypać. Dlatego najpierw zadbaj o skuteczne wypowiedzenie umowy najmu. A zanim pójdziesz do sądu, sprawdź, czy da się załatwić polubowne odzyskanie zaległego czynszu. Ugoda bywa po prostu tańsza od procesu (i szybsza, co w najmie znaczy często więcej niż sama kwota).
Eksmisja z mieszkania na wynajem krok po kroku
Cała droga to pięć etapów. Każdy zostawia dokument, bez którego nie ruszysz następnego.
- Wypowiedzenie na piśmie. Podajesz przyczynę i doręczasz pismo tak, żeby mieć dowód odbioru.
- Wezwanie do opuszczenia lokalu. Po końcu najmu wzywasz byłego najemcę do wyprowadzki. Kopię z potwierdzeniem nadania trzymasz u siebie.
- Pozew o eksmisję. Idzie do sądu razem z dowodami, że umowa przestała obowiązywać.
- Wyrok i klauzula wykonalności. Prawomocny wyrok z klauzulą to już tytuł wykonawczy.
- Wniosek do komornika. Mając tytuł wykonawczy, zlecasz komornikowi opróżnienie lokalu.
Pozew o eksmisję: co musi zawierać i jak się przygotować
Pozew o eksmisję składasz w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia lokalu, razem z dowodami, że najem się skończył. Sąd patrzy przede wszystkim na dwie rzeczy: czy wypowiedzenie było skuteczne i czy lokator mieszka bez podstawy. Co zebrać? Umowę z aneksami, wypowiedzenie z potwierdzeniem doręczenia, wezwania do zapłaty i do wyprowadzki, protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem lokalu. Moim zdaniem to najbardziej niedoceniany etap. Dużo łatwiej o komplet, gdy od początku trzymasz dokumenty najmu w jednym miejscu: w Tenanto umowa, aneksy i protokoły lądują w kartotece konkretnego lokalu. Samo postępowanie toczy się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Aha, jeśli w mieszkaniu jest kilku lokatorów albo mieszka tam rodzina najemcy, pokaż pozew prawnikowi. Wyrok musi objąć wszystkie te osoby.
Lokal socjalny a eksmisja: o czym sąd rozstrzyga w wyroku
Wydając wyrok eksmisyjny, sąd z urzędu sprawdza, czy najemcy należy się lokal socjalny, i rozstrzyga o tym w wyroku. Jeśli tak, wykonanie eksmisji czeka, aż gmina złoży ofertę lokalu socjalnego. A mieszkanie przez ten czas? Dalej zajęte. Właściciel może wtedy mieć wobec gminy roszczenie odszkodowawcze za niedostarczenie lokalu, ale jego zakres i sposób dochodzenia lepiej przegadać z prawnikiem. No i jest jeszcze zimowy okres ochronny. W tym czasie komornik co do zasady nie usuwa lokatorów „na bruk”.
Najem okazjonalny: szybsza droga do opróżnienia lokalu
Przy najmie okazjonalnym procesu o eksmisję po prostu nie ma. Podstawą egzekucji jest akt notarialny, w którym najemca poddał się egzekucji. Po zakończeniu najmu doręczasz pisemne żądanie opuszczenia lokalu. Lokator go ignoruje? Wtedy wnosisz do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i kierujesz sprawę do komornika. Całość stoi na jednym dokumencie: oświadczenie o poddaniu się egzekucji, podpisywane przy zawieraniu umowy. Bez niego nie ma o czym mówić. Zwykłego najmu nie przerobisz wstecznie na okazjonalny, więc ta ścieżka działa tylko przy nowych umowach.
Czego właścicielowi nie wolno robić na własną rękę
Samowolne usunięcie najemcy jest niedopuszczalne. Nawet gdy nie płaci i nie ma już ważnej umowy. Właścicielowi nie wolno:
- wymieniać zamków ani blokować wejścia,
- odcinać prądu, wody lub gazu,
- wynosić rzeczy najemcy z mieszkania,
- wchodzić do lokalu pod jego nieobecność,
- zastraszać lokatora ani nasyłać na niego osób trzecich.
Rozumiem pokusę. Ale za takie numery grozi odpowiedzialność cywilna i karna. Do tego w sądzie nagle to Ty wyglądasz na stronę, która łamie prawo, a nie lokator z zaległościami. Więcej przykładów i sposobów reagowania znajdziesz w dziale o tym, jak wychodzić z sytuacji, które przynoszą trudne sytuacje w najmie.
Jak ograniczyć ryzyko eksmisji najemcy przy kolejnej umowie
Najlepsza ochrona to staranność przy następnym najmie. Sprawdź kandydata, zanim cokolwiek podpiszesz. Rozważ najem okazjonalny. Każdą zmianę dokumentuj na piśmie: aneks przy nowych warunkach, protokół przy przekazaniu kluczy. Nudne? Trochę. Ale działa. W Tenanto przypomnienie o kończącej się umowie i statusy umów pilnują, żeby koniec najmu Ci nie umknął, więc masz czas zdecydować o przedłużeniu albo rozstaniu. I wtedy eksmisja najemcy zostaje ostatecznością, a jeśli już do niej dojdzie, masz komplet dowodów od pierwszego dnia.
Najczęstsze pytania
Jednego terminu nie da się podać. Wszystko zależy od obciążenia sądu, sprawności doręczeń, sprzeciwu najemcy i tego, czy należy mu się lokal socjalny. Najwięcej czasu oszczędza najem okazjonalny, bo pomija proces o eksmisję. Porządnie przygotowane dokumenty zmniejszają ryzyko zwrotu pozwu i dodatkowych rozpraw.
Nie. To samowola, za którą właściciel odpowiada cywilnie i karnie. Jedyna legalna droga to wyrok z klauzulą wykonalności, a potem egzekucja prowadzona przez komornika.
Nie. Sąd bada to osobno w każdej sprawie i rozstrzyga w wyroku eksmisyjnym, biorąc pod uwagę sytuację osób zajmujących lokal. Masz wątpliwości? Porozmawiaj z prawnikiem jeszcze przed złożeniem pozwu.
