Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu: kto odpowiada i co zrobić
Za pleśń w wynajmowanym mieszkaniu odpowiada ta strona, po której leży przyczyna. Proste? Na papierze tak. Wada budynku albo instalacji idzie na konto właściciela, a sposób używania lokalu na konto najemcy. W praktyce wygląda to mniej więcej tak: styczeń, najemca przysyła zdjęcia czarnych plam w narożniku sypialni i pyta, kiedy przyjdzie ekipa. Właściciel patrzy na te zdjęcia i myśli sobie, że tam po prostu nikt nie wietrzy. I koło się zamyka. Zamiast rozstrzygać spór na starcie, najpierw ustalcie, skąd bierze się wilgoć. Dopiero potem da się sensownie pogadać o tym, kto płaci.
Kto odpowiada za pleśń w wynajmowanym mieszkaniu według Kodeksu cywilnego?
Wynajmujący ma utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku. Najemca pokrywa drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem. Pierwszy obowiązek wynika z art. 662 § 1 (całość znajdziesz w tekście jednolitym Kodeksu cywilnego). Drugi opisują art. 662 § 2 i art. 681, które wyliczają drobne naprawy po stronie najemcy, np. odnawianie ścian czy podłóg.
No i jest jeszcze art. 682. Jeśli wady lokalu zagrażają zdrowiu, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, nawet gdy wiedział o nich przy podpisywaniu umowy. Mocne narzędzie. Przy wadach, które ograniczają przydatność mieszkania, art. 664 daje mu z kolei prawo żądania obniżenia czynszu. Czy wasza sytuacja łapie się pod te przepisy? Tu moim zdaniem nie ma co zgadywać, zwłaszcza gdy strony już są na noże. Lepiej usiąść z prawnikiem.
Grzyb na ścianie: najemca czy właściciel? Tabela przyczyn i stron
Liczy się źródło wilgoci, a nie to, gdzie wyskoczyły plamy. Ten sam narożnik może zawilgotnieć przez zatkany kanał wentylacyjny. Albo przez szafę dosuniętą na styk do zimnej ściany. Efekt identyczny, winny zupełnie inny. Poniższe zestawienie przydaje się na pierwszą rozmowę, żeby w ogóle było od czego zacząć.
| Przyczyna | Kto zwykle odpowiada | Kto ustala przyczynę |
|---|---|---|
| Niedrożna lub niesprawna wentylacja | Właściciel | Kominiarz |
| Przeciek z dachu lub pionów | Właściciel lub wspólnota | Zarządca budynku |
| Nieszczelna stolarka, mostki termiczne | Właściciel | Fachowiec budowlany |
| Brak wietrzenia, zasłonięte kratki, suszenie prania bez wietrzenia, meble przy zimnej ścianie | Najemca | Oględziny stron, w razie wątpliwości fachowiec |
| Zalanie przez sąsiada | Sąsiad lub jego ubezpieczyciel | Zarządca budynku |
Tylko uwaga: to punkt wyjścia, a nie wyrok. Przyczyny lubią się nakładać. Słaby ciąg w kanale plus zasłonięta kratka? Klasyk. Wtedy koszty często trzeba po prostu podzielić.
Jak ustalić przyczynę wilgoci w mieszkaniu na wynajem krok po kroku
Najpierw oględziny i opinia fachowca, potem ekipa od pleśni. Nie odwrotnie. Zamalowanie plam przed diagnozą zaciera ślady, a problem i tak wróci (zwykle w najmniej wygodnym momencie).
- Przyjmij zgłoszenie na piśmie, ze zdjęciami i datą.
- Umów oględziny w terminie dogodnym dla najemcy.
- Sprawdź kratki wentylacyjne, okna, rozmieszczenie plam i ustawienie mebli.
- Zleć kontrolę wentylacji kominiarzowi.
- Przy podejrzeniu przecieku z dachu lub pionu zgłoś sprawę zarządcy budynku.
- Spisz wnioski w protokole podpisanym przez obie strony.
Dużo nerwów oszczędza jeden kanał zgłaszania usterek. Bo szukanie ustaleń po SMS-ach, Messengerze i WhatsAppie to żadna przyjemność. W Tenanto najemca zgłasza usterkę w panelu najemcy, a właściciel prowadzi sprawę na tablicy napraw. Zostaje historia zgłoszeń i ustaleń, do której da się wrócić.
Wietrzenie i wentylacja w wynajmowanym mieszkaniu: co może zrobić każda ze stron
Właściciel zapewnia sprawną wentylację, najemca z niej korzysta tak, żeby wilgoć nie siedziała w mieszkaniu. Po stronie wynajmującego są drożne kanały, szczelne i sprawne okna i szybka reakcja na zgłoszenia. Tu naprawdę pomagają okresowe przeglądy instalacji w mieszkaniu. Wyłapują problem z wentylacją, zanim na ścianie pojawi się pierwsza plama.
A lokator? Regularne wietrzenie, niezasłanianie kratek, meble odsunięte od ścian zewnętrznych, pranie suszone przy uchylonym oknie. Nic odkrywczego. Ale zamiast mówić mu to z pretensją, polecam dać te zasady na piśmie, najlepiej razem z kluczami. Rzeczowa instrukcja rzadko kogoś obraża. A jak już dojdzie do sporu, masz dowód, że najemca wiedział, czego się od niego oczekuje.
Pleśń a kaucja: kiedy można potrącić koszty
Z kaucji potrącasz tylko wtedy, gdy masz udokumentowane, że pleśń powstała z winy najemcy. Tyle. Najwięcej robi tu protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami ścian, spisany przy wydaniu i przy zwrocie lokalu. Widać na nim, czy narożniki były czyste na starcie i co się zmieniło do końca najmu.
Bez dowodów przyczyny spór o kaucję to w sumie przepychanka. Właściciel nie wykaże winy lokatora, lokator nie udowodni wady budynku. Słowo przeciwko słowu. Jeśli masz wątpliwości, skonsultuj sprawę z prawnikiem, zanim ktokolwiek zatrzyma pieniądze albo zacznie ich żądać.
Co zapisać w umowie najmu i protokole, żeby uniknąć sporu
Umowa i protokół to twój materiał dowodowy, gdyby coś poszło nie tak. Dlatego powinny opisywać stan ścian, wentylacji i tryb zgłaszania usterek. Konkretnie:
- stan ścian i narożników, udokumentowany zdjęciami,
- stan kratek wentylacyjnych i okien,
- sposób i termin zgłaszania usterek,
- zasady udostępniania lokalu do oględzin,
- zasady użytkowania, w tym wietrzenie i niezasłanianie kratek.
Protokoły, aneksy i opinie fachowców trzymaj w jednym miejscu. Na przykład w kategoriach dokumentów systemu do zarządzania najmem, gdzie znajdziesz je bez problemu nawet po latach.
Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu to najpierw pytanie o przyczynę. Koszty potem. Szybkie zgłoszenie, wspólne oględziny i opinia fachowca oszczędzają obu stronom drogiego i męczącego sporu.
Najczęstsze pytania
Tak, jeśli wady lokalu zagrażają zdrowiu. Art. 682 Kodeksu cywilnego pozwala wtedy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, nawet gdy najemca wiedział o wadach przy zawieraniu umowy. Czy konkretna wada faktycznie zagraża zdrowiu? To już zależy od sytuacji.
Ten, po czyjej stronie leży przyczyna. Wada budynku lub instalacji obciąża właściciela, niewłaściwe używanie lokalu obciąża najemcę. Przyczynę ustala fachowiec, np. kominiarz przy wentylacji albo zarządca przy przeciekach.
Powinien zareagować niezwłocznie i umówić oględziny. Ale samo usunięcie plam bez usunięcia przyczyny nic nie daje, pleśń wróci. Najpierw źródło wilgoci, potem naprawa.
