Kara umowna w umowie najmu: co wolno zapisać, a co nie
Kara umowna w umowie najmu działa tylko przy zobowiązaniach niepieniężnych. I tyle. Zapis o karze za każdy dzień spóźnienia z czynszem nie daje więc właścicielowi podstawy, żeby żądać tej kwoty. Za zaległy czynsz należą się odsetki za opóźnienie, a nie kara. Niżej opisuję zapisy, które działają, te, które są wadliwe, i to, jak napisać klauzulę, którą da się potem wyegzekwować.
Czy można zastrzec karę umowną za spóźniony czynsz?
Nie. Czynsz to świadczenie pieniężne, a kara umowna dotyczy wyłącznie zobowiązań niepieniężnych. Art. 483 § 1 w tekście jednolitym Kodeksu cywilnego mówi, że strony mogą zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Niepieniężnego, to słowo robi tu całą robotę. Klauzula ściągnięta ze wzoru z internetu, z karą za zwłokę w płatności, nie tworzy więc roszczenia o tę kwotę (a takich wzorów krąży mnóstwo). Nie myl jej też z kaucją. Kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego i ma własne zasady, opisane w tekście o tym, kiedy wolno zatrzymać kaucję.
Odsetki za opóźnienie czynszu zamiast kary
Najemca spóźnia się z czynszem? Wtedy wynajmujący żąda odsetek za opóźnienie na podstawie art. 481 Kodeksu cywilnego. Należą się za sam fakt opóźnienia. Bez wykazywania szkody i bez względu na to, co je spowodowało, nawet jeśli dłużnik nie ponosi za nie odpowiedzialności. Właściciel pokazuje termin płatności i brak wpłaty, nic więcej. W praktyce zaczyna się od pisemnego wezwania i zwykłej rozmowy, a sprawdzone sposoby na polubowne odzyskanie zaległego czynszu często pozwalają obejść się bez sądu.
Za co kara umowna w umowie najmu jest dopuszczalna?
Za naruszenie obowiązków niepieniężnych najemcy. Czyli za to, co najemca ma zrobić, albo za to, czego ma nie robić. Typowe sytuacje:
- kara za niewydanie lokalu po zakończeniu najmu,
- złamanie zakazu trzymania zwierząt,
- złamanie zakazu palenia w mieszkaniu,
- podnajem lub oddanie lokalu w używanie bez zgody wynajmującego.
Kara umowna za zwierzęta w mieszkaniu ma sens tylko przy jasno sformułowanym zakazie w umowie. Bez niego nie ma czego egzekwować, o czym więcej w artykule o tym, jak przygotować zapisy o zwierzętach w umowie. Aha, jeszcze jedno: według art. 484 § 1 KC kara należy się bez względu na wysokość szkody, a odszkodowania wyższego niż kara można żądać tylko wtedy, gdy strony tak postanowiły.
Zapisy skuteczne i wadliwe: przykłady w tabeli
Skuteczność klauzuli zależy od dwóch rzeczy. Czy dotyczy obowiązku niepieniężnego? I czy wskazuje określoną sumę? Ogólnik albo odesłanie do „wysokości szkody” odbiera zapisowi sens, bo kara ma właśnie zwolnić z liczenia strat. Zobacz, jak to wygląda na typowych sformułowaniach:
| Zapis wadliwy | Zapis poprawny co do konstrukcji |
|---|---|
| Kara za każdy dzień zwłoki w zapłacie czynszu | Odsetki za opóźnienie w zapłacie czynszu na zasadach ustawowych |
| Kara za naruszenie regulaminu lub zasad współżycia | Kara w wysokości [kwota] za podnajem lokalu bez pisemnej zgody wynajmującego |
| Kara w wysokości poniesionej szkody | Kara w określonej sumie wpisanej w umowie |
| Kara za niewydanie lokalu, bez wskazania terminu | Kara w wysokości [kwota] za każdy dzień niewydania lokalu po dniu zakończenia najmu |
Jak sformułować karę umowną w umowie najmu, żeby dało się ją wyegzekwować?
Klauzula musi mieć trzy elementy: konkretny obowiązek, zdarzenie, które go narusza, i określoną sumę albo sposób jej obliczenia. Brakuje jednego? Problem. Przy redagowaniu polecam iść krok po kroku:
- Nazwij obowiązek niepieniężny, np. zakaz palenia w lokalu.
- Opisz naruszenie tak, by dało się je wykazać protokołem, zdjęciem lub zeznaniem.
- Wpisz sumę jednorazową albo naliczaną za każdy dzień trwania naruszenia.
- Zdecyduj, czy zastrzegasz odszkodowanie przewyższające karę.
- Ustal, w jakiej formie i terminie wzywasz najemcę do zapłaty.
Uwaga na jedną pułapkę. Gdy wynajmujący działa jako przedsiębiorca, a najemca jest konsumentem, taki zapis może zostać uznany za klauzulę niedozwoloną w rozumieniu art. 385¹ KC. Moim zdaniem przy nietypowym najmie redakcję klauzul lepiej oddać prawnikowi, niż potem tłumaczyć się w sądzie. Podpisaną umowę i aneksy dobrze trzymać w jednym miejscu, na przykład w module dokumentów Tenanto, żeby mieć je pod ręką, gdy dojdzie do sporu.
Miarkowanie kary umownej: kiedy sąd ją obniży?
Najemca może żądać zmniejszenia kary w dwóch przypadkach: gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo gdy kara jest rażąco wygórowana. Przewiduje to art. 484 § 2 KC. Co to znaczy dla właściciela? Że zawyżona suma nie wzmacnia jego pozycji. Raczej otwiera drogę do sporu o jej obniżenie. Uniwersalnej „bezpiecznej” wysokości nie ma, bo ocenia sąd, a on patrzy na okoliczności konkretnej sprawy.
Zapisz karę umowną w umowie najmu za niewydanie lokalu albo podnajem bez zgody, a zaległy czynsz zostaw odsetkom za opóźnienie.
Najczęstsze pytania
Taka kara po prostu nie przysługuje, bo dotyczy świadczenia pieniężnego, a kodeks dopuszcza karę umowną tylko przy zobowiązaniach niepieniężnych. Wynajmujący nie wyegzekwuje więc kwoty z takiego zapisu. Ale za opóźnienie w płatności należą mu się odsetki.
Tylko jeśli umowa wprost to przewiduje, zgodnie z art. 484 § 1 KC. Bez takiego zastrzeżenia wynajmujący zostaje przy karze. Nawet gdy szkoda okazała się większa.
Tu ostrożnie. Kaucja pełni odrębną funkcję zabezpieczającą i nie jest tym samym co kara. Czy potrącenie jest możliwe, zależy od treści umowy i okoliczności sprawy. Masz wątpliwości? Najpierw porozmawiaj z prawnikiem, dopiero potem zatrzymuj jakąkolwiek część kaucji.
