Zadatek przy wynajmie mieszkania: jak zarezerwować bez sporu
Chcesz, żeby wpłata zablokowała termin i nie przepadła w sporze? To nazwij ją wprost zadatkiem w podpisanej umowie. Tylko zadatek ma skutki opisane w art. 394 jednolitego tekstu Kodeksu cywilnego, a zaliczkę się oddaje, gdy umowa nie dojdzie do skutku. Zadatek przy wynajmie mieszkania przydaje się zwłaszcza wtedy, gdy na lokal od przyszłego miesiąca masz dwóch chętnych i chcesz zamknąć sprawę jednym przelewem. Niżej znajdziesz porównanie trzech rodzajów wpłat, wzór zapisu rezerwacji i to, co się dzieje, kiedy ktoś się wycofa.
Zadatek, zaliczka czy kaucja: czym różnią się te wpłaty przy najmie?
Zadatek zabezpiecza zawarcie lub wykonanie umowy. Zaliczka to po prostu część płatności wpłacona z góry, a kaucja chroni roszczenia z najmu, który już trwa. Każda z tych wpłat zachowuje się inaczej, kiedy coś się sypie. Dlatego to, jak ją nazwiecie w dokumencie, ma realne skutki.
| Zadatek | Zaliczka | Kaucja | |
|---|---|---|---|
| Cel wpłaty | Zabezpieczenie zawarcia lub wykonania umowy | Część zapłaty uiszczona z góry | Zabezpieczenie roszczeń z trwającego najmu |
| Kiedy się ją wpłaca | Przy zawarciu umowy (np. rezerwacyjnej) | Przed wykonaniem umowy | Przy podpisaniu umowy najmu lub wydaniu lokalu |
| Najemca się wycofuje | Właściciel może zatrzymać zadatek | Zaliczka wraca do najemcy | Najem nie ruszył, więc nie ma czego zabezpieczać |
| Właściciel się wycofuje | Najemca może żądać dwukrotności wpłaty | Właściciel zwraca zaliczkę | Kaucja wraca do najemcy |
| Po wykonaniu umowy | Zalicza się na poczet świadczenia | Zalicza się na poczet zapłaty | Rozliczana po zakończeniu najmu |
Zgodnie z art. 394 ustawy Kodeks cywilny, gdy jedna strona nie wykona umowy, druga może od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek. A jeśli to ona go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zaliczka tak nie działa. Kiedy umowa nie dochodzi do skutku, pieniądze po prostu wracają do wpłacającego. Zadatek a kaucja przy najmie to z kolei dwa różne etapy: pierwszy chroni rezerwację, druga lokal w trakcie najmu (i ma własne reguły, kiedy wolno zatrzymać kaucję, ale to temat na osobny tekst).
Opłata rezerwacyjna za mieszkanie: dlaczego sama nazwa nie wystarczy
Ani „opłaty rezerwacyjnej”, ani „rezerwacji” w przepisach nie ma. Jeśli umowa nie mówi, czym jest ta wpłata, w sporze łatwo uznać ją za zaliczkę do zwrotu. Wątpliwości zwykle rozstrzyga się na korzyść oddania pieniędzy. Więc słowo „zadatek” musi paść w dokumencie. Kropka.
Dylemat „zaliczka czy zadatek” przy najmie wraca najczęściej po jednym, klasycznym błędzie. Kandydat robi przelew z tytułem „rezerwacja”, a umowy nikt nie podpisał. No i problem, bo zadatek daje się przy zawarciu umowy. Sam przelew, bez dokumentu, który określa strony, lokal i termin, nie daje właścicielowi mocnej pozycji. Najemcy zresztą też nie.
Jak zapisać rezerwację mieszkania z zadatkiem, żeby uniknąć sporu
Rezerwację mieszkania na wynajem zapisujesz w krótkiej pisemnej umowie (przedwstępnej albo od razu w umowie najmu), w której wpłata jest wprost nazwana zadatkiem. Nie potrzeba elaboratu. Jedna, dwie strony wystarczą, byle niczego nie brakowało:
- Strony umowy i dokładny adres lokalu.
- Termin zawarcia umowy najmu lub wydania mieszkania.
- Główne warunki najmu: czynsz, okres, wysokość kaucji.
- Słowo „zadatek” i jego wysokość.
- Sposób zaliczenia zadatku po podpisaniu umowy najmu, np. na poczet pierwszego czynszu lub kaucji.
- Podpisy obu stron i potwierdzenie wpłaty.
Przepis mówi, że po wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet należnego świadczenia. Moim zdaniem lepiej od razu wpisać, na co konkretnie idzie, niż potem się o to przepychać. I jeszcze jedno: zanim przyjmiesz pieniądze, ustal, co wolno sprawdzić o najemcy. Po wpłacie wycofanie się z własnej decyzji po prostu kosztuje.
Co się dzieje z zadatkiem, gdy najemca albo właściciel się wycofa?
Gdy wycofuje się najemca, właściciel może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Gdy rezygnuje właściciel, najemca może żądać dwukrotności wpłaty. Zwrot zadatku za wynajem zależy więc od tego, kto nie wykonał umowy i dlaczego.
- Najemca rezygnuje - właściciel zachowuje zadatek i szuka kolejnego chętnego.
- Właściciel rezygnuje, np. bo wybrał drugiego kandydata - najemca może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
- Rozwiązanie umowy za porozumieniem - zadatek wraca, a obowiązek zapłaty dwukrotności odpada.
- Żadna strona nie odpowiada za niewykonanie albo odpowiadają obie - skutek taki sam: zwrot wpłaty bez podwojenia.
Kusi, żeby wziąć zadatek od obu chętnych naraz? Nie rób tego. Wobec jednego z nich umowa na pewno nie zostanie wykonana, a on może się domagać podwójnej kwoty. Jeśli spór dotyczy tego, kto zawinił, albo sytuacja jest nietypowa, oddaj sprawę prawnikowi. Szkoda nerwów.
Dwóch chętnych na jeden termin: jak rozegrać to uczciwie
Zadatek bierzesz tylko od jednej osoby i dopiero wtedy, gdy już zdecydujesz. Drugiemu kandydatowi mówisz wprost, że jest na liście rezerwowej. Proste. Oszczędza nerwów obu stronom i nie ryzykujesz podwójnego zwrotu.
Przy wyborze najemcy patrz na termin wprowadzenia, na to, czy podał komplet informacji, i czy jest gotów podpisać umowę od ręki. A jeśli w kolejnych miesiącach chętnych zacznie ubywać? Wtedy przejrzyj błędy w ogłoszeniu o wynajmie. Po podpisaniu umowy statusy lokali i umów oraz przypomnienie o kończącej się umowie obsługuje Tenanto, w którym możesz założyć darmowe konto właściciela.
Zadatek przy wynajmie mieszkania działa tylko wtedy, gdy jest nazwany i zapisany w umowie podpisanej przez obie strony. Polecam trzymać się jednej kolejności: najpierw decyzja o najemcy, potem dokument, na końcu przelew. Więcej praktycznych wskazówek znajdziesz w tekstach o prowadzeniu najmu.
Najczęstsze pytania
Tak. Po wykonaniu umowy zadatek zalicza się na poczet należnego świadczenia. Najlepiej wpisać w umowie, na co dokładnie idzie, żeby przy rozliczeniu nie było dwóch interpretacji.
Ryzykowne. Zadatek daje się przy zawarciu umowy, a bez dokumentu trudno wykazać, jakie warunki i jaki termin strony uzgodniły. I tym samym, kto ich nie dotrzymał.
Jeśli żadna strona nie odpowiada za niewykonanie umowy, zadatek wraca do wpłacającego. Czy twoja sytuacja spełnia ten warunek, najlepiej ocenić z prawnikiem.
